증시 꿈틀대는데…부동산은 이번에도 ‘동행’할까

금리 인상 마무리 국면, 수요 회복은 아직…7월 세제개편 부동산 세부담 경감 전망

[일요신문] 증시가 반등하면서 과거 동행 흐름을 보인 집값의 반등 여부도 관심이 모아진다. 정부가 1·3 대책에 이어 2·2 전세대책까지 내놓으면서 하락세가 멈추거나 반등하기 시작한 곳도 나오기 시작했다. 집값 하락을 촉발했던 한국은행의 기준금리 인상도 사실상 마무리 국면이다. 하지만 최근 울산에서 국내 최대 건설사 가운데 하나인 대우건설이 무려 450억 원의 손실을 감수하고 주상복합 시공을 포기하는 사례가 등장할 정도로 수요는 여전히 꽁꽁 얼어있다. 주택은 주식보다 좀 더 복잡한 거래 과정이 필요하고 제도 개편 변수도 존재해 아직 반등을 논하기는 이르다는 관측이 많다.

2월 8일 오후 서울 송파구 한 대형아파트 상가 내 부동산 중개업소에 전세와 매매가가 게시돼 있다. 사진=임준선 기자 

집값 상승률이 둔화된 것은 2021년 7월부터다. 한은이 기준금리 인상을 시작한 때다. 집값 하락이 시작된 때는 2022년 6월이다. 임대차3법 중 전월세신고제(2021년 6월 시행)를 제외한 계약갱신청구권과 전월세상한제가 시행(2020년 8월)된 지 22개월째 되는 때다. 임대차 3법 이후 첫 전세 갱신이 돌아오는 시기였다. 이때부터 전세가격지수도 하락했다. 금리가 오르면서 집값 상승세가 꺾이고 계약갱신 시점 도래로 전세가격까지 하락하는 흐름이다.

2022년 7월부터 총부채원리금상환비율(DSR)까지 강화됐다. 전세 보증금을 내줘야 하는 임대인이 돈을 구하지 못해 집을 파는 현상이 나타난다. 이는 다시 집값 하락을 더 자극했고 새로 분양하는 집들이 비싸다는 인식이 확산된다. 건설사는 원자재 가격 상승 등 비용부담을 이유로 분양가를 낮추지 않았다.

한은 기준금리를 내려 금융비용 부담이 줄어야 매수 수요가 회복되고, 전세가격 하락세가 멈춰 매물 부담이 줄어야 집값도 더 이상 떨어지지 않는다. 금리가 떨어져도 DSR 비율에 묶여 차입한도가 크게 늘어나지 못할 수 있다. 전세 보증금 문제도 내년이 돼야 4년(2020년 세입자 기준 한 차례 갱신한 계약의 만료)이 된다.

입주물량도 변수다. 한국부동산원과 부동산R114가 최근 밝힌 공동주택 입주예정물량을 보면 올해 44만 3000호, 내년 35만 3000호다. 지난해는 35만 6891호였다. 서울은 올해 3만 3000호, 내년 2만 9000호로 지난해(1만 8840호)보다 모두 많다. 입주는 신규공급으로 매매가 하락 압력이다. 입주를 위한 세입자 이동으로 전세 수요가 감소할 수 있다. 전세가 불안하면 집값이 안정되기 어렵다.

정부와 여당이 추진 중인 부동산 관련 추가적인 세제 개편 여부도 주목된다. 가격 반등의 필수요건인 거래 활성화를 위해서는 취득·처분 비용을 줄이는 것이 중요하다. 우선 임대사업자가 신규로 아파트를 매입하면 취득세를 최고 100%까지 감면하고 생애최초 주택구입자에겐 최대 200만 원까지 취득세를 감면하는 내용의 법안은 국회에 계류 중이다. 법 개정은 국회 의석 과반을 가진 야당이 합의해야 한다.

오는 7월 발표할 세제개편안에서는 다주택자 양도세 중과를 아예 없애는 내용이 담길 것으로 보인다. 주택 보유기간에 따라 1년 이상∼2년 미만 보유하면 60%를 부과하던 것을 6∼45%의 기본세율로 바꾸는 내용이 유력하다. 1년 미만 보유한 주택의 양도세 중과세율도 70%에서 45%로 낮출 것으로 보인다. 법 개정이 모두 이뤄지면 취득·보유·처분 관련 모든 세부담이 크게 줄어들게 된다.

최열희 언론인