수분양자 “중도금 날릴라” 벌벌…건설업계 줄도산 공포 현실화 내막

‘1군’ 태영건설 부도설에 위기감 고조…내년에 ‘부실 PF 태풍’ 우려도

[일요신문] 지난 19일 오후 서울 서초구 방배동의 한 초역세권 주상복합아파트 건설 현장. 분주히 움직여야 할 타워크레인은 멈춰서 있고, 자재 차량이 드나들어야 할 대형 출입문은 굳게 닫혀 있었다. 현장 주변에서 건축자재상점을 운영 중인 한 상인은 기자에게 “공사가 7개월째 멈춰있다”며 “최근 다른 건설사나 은행권 사람들이 종종 오가는 것으로 보아 현 시공사 상황이 꽤 어려운 것으로 안다”고 말했다.

지난 19일 서울 서초구 방배동 신일건설 주상복합 신축공사 현장. 타워크레인은 멈춰 서 있고 현장 출입문은 굳게 닫혀 있다. 사진=이강훈 기자 

이 사업장의 원 시공사는 아파트 브랜드 ‘신일해피트리’로 알려진 중견건설사 (주)신일건설. 올해 서울 서초구와 여의도, 울산 울주군, 전북 완주군 등 전국 11개 사업장에서 시공을 맡고 있었는데 누적된 자금난을 견디다 못해 지난 5월 부도를 선언, 부지와 공사 중인 건물이 공매 시장에 나왔다.   

유명 시공사를 포함한 건설사들의 부도·폐업 사례가 올해 크게 늘면서 건설업계 전반에 드리워진 ‘줄도산’ 우려가 현실화하고 있다. 지난해부터 이어진 고금리 기조에 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 부담이 악화되고, 얼어붙은 부동산 경기가 좀처럼 풀리지 않자 부도를 내거나 폐업하는 건설사가 쏟아지고 있는 것이다. 중견급 건설사는 물론 최근엔 이른바 ‘1군 건설사’까지 부도설에 휩싸이자 이들 기업이 짓는 주택에 계약한 수분양자나 조합원들이 피해를 걱정하며 마음을 졸이고 있다.

21일 건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 금융결제원 당좌거래가 정지돼 공식 ‘부도’ 처리된 건설사는 총 19개 업체. 2021년 12개, 2022년 14개에서 껑충 뛰었다. 폐업한 종합건설사 수도 2021년 169개, 2022년 261개에서 올해 366개(1~11월)로 급증했다.

건설사 부도는 주로 시공능력평가 200위권 밖, 지방에 소재지를 둔 중소 건설사에서 나오고 있지만 서울·수도권에 사업장을 둔 100위권 안팎의 중견 건설사들도 부도 명단에 이름을 올리면서 업계가 크게 긴장하고 있다. 시공능력 109위 대창기업이 지난 4월 부도를 선언한 데 이어 시공능력 113위 신일건설이 지난 5월 법원에 기업회생신청을 냈다. 아파트 브랜드 ‘이안’으로 유명한 시공능력 75위 대우산업개발도 지난 8월 법정관리를 신청했다.

태영건설 사옥 전경. 사진=박은숙 기자

무엇보다 최근 업계 위기감이 고조된 것은 시공능력평가 16위, 아파트 브랜드 ‘데시앙’으로 유명한 태영건설의 부도설 영향이 크다. 태영건설이 내부적으로 워크아웃을 검토하고 있다는 소문이 나돌자 태영은 “사실이 아니다”라며 적극 부인하고 나섰다. 하지만 국내 신용평가기관인 ‘나이스신용평가’가 지난 6일 발표한 건설업계 전망 보고서에 따르면 지난 9월 말 기준 태영건설의 PF우발채무 규모가 자기 자본의 3.7배인 3조 4800억 원에 이르는 것으로 나타나 태영건설을 둘러싼 ‘유동성 위기론’이 쉽게 가라앉긴 어려운 분위기다.

이런 상황을 지켜보는 전국의 주요 건설사 아파트 수분양자나 주택사업조합원들은 각 시공사 경영 상황에 촉각을 곤두세우고 있다. 시공사 부도로 사업 자체가 엎어지진 않을지, 이미 낸 계약금이나 중도금을 날리진 않을지 우려하는 게시글이 지역 온라인카페나 부동산 분야 인터넷게시판에서 줄을 잇고 있다.

전문가들은 제도적 안전 장치가 있어 일단 크게 걱정할 필요는 없다고 설명한다. 우리나라는 30가구 이상 주택을 선분양하는 업체는 의무적으로 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증을 받도록 돼 있어 만약 시행사나 시공사가 부도·파산할 경우 HUG가 사업권을 넘겨 받아 분양사업을 끝까지 이행하거나 수분양자들에게 분양대금을 환급해줄 수 있다.

하지만 실제로 시공사가 부도를 낼 경우 분양 계약자들의 금전적 피해가 전혀 없을 것이라 보긴 어렵다. 침체된 건설경기 속에 부도난 시공사를 대신해 새 시공사를 찾는 작업이 지연될 경우 준공과 입주가 미뤄지면서 수분양자가 내야 할 대출 이자 부담이 계속 늘어날 수 있기 때문이다. 만약 사업이 아예 취소돼 중도금을 환급받게 되더라도 수분양자가 앞서 낸 중도금 대출 ‘이자’는 HUG의 보증 대상이 아니어서 함께 돌려받을 수 없는 점도 계약자 입장에선 적지 않은 피해다. HUG는 홈페이지에 분양보증사고 사업장을 공지할 때 ‘분양계약자가 대출받은 중도금 대출이자에 대해선 보증책임을 부담하지 않는다’는 유의사항을 명기하고 있지만 모든 계약자가 이러한 규정을 명확히 인지하긴 쉽지 않다.  

서울 강동구의 한 아파트 건설 현장. 사진=최준필 기자

전문가들은 건설사들의 도미노 부도·폐업이 적어도 내년까지 이어질 수 있다고 내다보고 있다. 내년부터 국내 금리가 조금씩 인하할 가능성이 제기되고 있지만 건설 물가의 고공행진, 미분양에 따른 건설사 자금난이 지속되면서 취약한 건설사들의 시장 이탈이 지속될 수 있다는 분석이다.

건설업계에서는 국내 금융권 부동산 PF 대출 잔액이 최근 3년 새 40조 원 넘게 늘어 지난 9월 말 기준 134조 3000억 원에 이르렀고, 2020년 0.55% 수준이던 PF대출 연체율이 5배인 2.42%로 치솟은 점 등을 토대로 내년에 부동산 ‘부실 PF 태풍’이 몰아칠 수 있다는 거센 우려까지 나오고 있다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “금리가 내려가지 않으면 높은 PF대출 이자 때문에 부도가 나고, 미분양으로 자금 흐름이 경색돼 그런 경우도 있다”면서 “아마도 내년 상반기 정도까지는 건설사들의 부도 사태가 이어질 것으로 전망된다”고 말했다.

다만 수년 전 건설 경기가 호황일 때 PF대출로 착수된 분양 사업들이 어느 정도 정리 국면에 있고, 지난해와 올해는 시장 경색으로 신규 분양 사업 자체가 크게 줄었기 때문에 건설사들의 부도·폐업 행렬이 장기화 국면에 빠지진 않을 것이란 전망도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “종전에 추진돼 분양에 들어간 사업장들은 결과가 좋든 나쁘든 어느 정도 정리가 될 것이고, 이런 문제가 나올 만한 사업장 수 자체가 점차 감소하게 된다”며 “어떻게 보면 올해나 내년이 국내 건설 시장의 과도기가 될 수 있다”고 설명했다. 

이강훈 기자 [e-mail]