공시가 상승 땐 투기 억제 효과…“강남으로 몰렸던 유동성 떨어질 수도”
서초구청이 반포현대 재건축 예상 부담금을 통보하자 조합원들이 아우성을 치고 있다. 사진은 반포주공 1단지. 최준필 기자
[일요신문] 최근 서울 서초구청이 반포현대 재건축 부담금 예상액을 통보하면서 논란이 뜨겁다. 부담금을 내야 할 재건축 조합원들도 아우성치고 있지만, 그 여파가 자칫 부동산 시장 전반에 찬물을 끼얹을 수도 있어서다.
반포현대 재건축에 통보된 예상 부담금은 1인당 1억 3569만 원이다. 입주 시점에 얻게 될 이익이 3억 4000만 원에 달할 것이란 판단에서다. 조합원들은 집값이 가장 많이 오른 과거 3년 치 상승률을 미래 5년에 적용한 점에 불만을 터뜨리고 있다. 하지만 실제 부담금이 확정되는 것은 입주 시점이다. 무리한 예상이었다면 액수가 줄어들 수 있다.
현재 강남권 재건축 단지의 거주자 상당수는 실소유자가 아니다. 집값 대비 전세가율도 낮다. 대부분 조합원이 부담금을 감당할 수 있을 것이라는 주장이 나오는 이유다. 부담금은 5년간 분할납부도 가능하다. 다만 일부 실거주 조합원들은 최악의 경우 집을 팔아 부담금을 내야 할 수도 있다. 10년 이상 보유·5년 이상 거주한 장기보유 1주택 조합원은 조합원 지위 양도가 가능하다. 또 관리처분 전에 조합원 지위를 취득했다면 2년 실거주 요건을 채운 것으로 소급돼 양도세 비과세(9억 원 초과분) 혜택도 볼 수 있다. 하지만 결국 양수자와 매수자가 부담금을 내야 한다. 매수자를 찾기 쉽지 않을 수 있다.
가장 큰 관심을 끄는 부분은 공시가다. 서초구는 입주 시점의 실거래가의 75%를 공시가로 예상했다. 올해 서울 아파트의 실거래가 대비 공시가 반영비율은 66%다. 공시가 반영비율이 계속 높아질 것으로 예상한 셈이다. 재건축 부담금 산정을 주도한 곳은 국토부, 실무기관은 한국감정원이다. 두 곳은 공시가를 결정하는 곳이기도 하다. 최근 공시가격이 실거래가를 제대로 반영하지 못해 조세 불평등을 야기하고 있다는 지적이 잇따르고 있다. 공시가를 높이면 부동산 관련 각종 세금이 모두 올라간다. 자칫 강남지역의 경우 웬만하면 종합부동산세(공시가 9억 이상) 대상이 될 수도 있다. 굳이 보유세를 인상하지 않더라도 부동산 투기를 억제하는 효과가 나타나는 셈이다.
넓어진 새 집도 갖고 시세차익도 챙기려는 재건축 문화 역시 바꿀지 주목된다. 부담금을 최소화하기 위해 조합들이 용적률을 높이지 않는 1 대 1 재건축이나 개발비를 최대한 늘려 이익을 줄이는 초호화 재건축 등을 모색할 수 있다. 실제 압구정 등에서는 1 대 1 재건축이 유력하게 추진되고 있다.
박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “강남은 재건축이라는 주도주 상실의 시대가 될 것”이라며 “강남 부동산으로 몰렸던 유동성이 떨어지면서 일반아파트도 위축될 수 있다”고 말했다.
최열희 언론인
