토지거래허가구역 해제 번복, 아파트 가격에 미칠 영향은?

똘똘한 한 채 수요 여전, 재건축 규제 완화 효과도…관건은 수요자의 자금력

[일요신문] 서울시가 토지거래허가구역 해제를 번복했지만 아파트값 전망은 엇갈린다. 해제는 불쏘시개 역할만 했을 뿐 이미 타오른 불길에는 영향이 적을 것이란 견해가 많다. 시작점인 해제가 번복됐으니 상승세도 꺾일 것이란 전망도 적지 않다. 이번 사태로 서울 핵심지역 아파트에 대한 강력한 수요는 여전하다는 점이 입증됐다는 대목에서는 이견이 없어 보인다.

정부가 토지거래허가구역 해제를 번복하고 강남 3구(강남·서초·송파) 및 용산구 아파트로까지 지정 대상 지역을 전격적으로 확대했다. 지난 3월 20일 서울 송파구의 한 부동산 중개업소에 주택시장 안정화 방안 안내문이 붙어있다. 사진=연합뉴스

지난 3월 19일 서울 송파구 잠실동 잠실엘스 전용면적 84㎡ 매매 호가는 30억 원에서 28억 원까지 떨어졌다. 잠실레이크팰리스 전용 84㎡ 호가는 29억 원에서 27억 5000만 원으로 낮아졌다. 가계약금만 걸고 간 매수 예정자들의 계약 취소 문의도 이어지는 상황이다. 239가구의 소단지임에도 지난 2월 토지거래허가구역 해제 이후 43억 원까지 올랐던 대치SK뷰 단지 전용 93㎡는 호가가 42억 원으로 내렸다.

중개업소 관계자들은 서울시의 번복에도 가격 하락은 제한적일 것으로 내다보고 있다. 가격 상승의 근본 원인은 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요 집중인 만큼 토지거래허가제가 재개돼도 거래량 감소와 호가 하락에 그칠 뿐 강남 아파트에 대한 높은 수요는 변함이 없다는 분석이다.

주목할 부분은 최근 서울 아파트값 상승세가 토지거래허가제가 해제됐던 이른바 ‘잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)’ 외에 강남 전반과 용산(한남·동부이촌동)과 마포, 여의도, 목동 등에서 동시에 나타난 점이다. 서울 핵심지역에서 동시에 집값이 상승한 근본 원인은 윤석열 정부에서 추진한 재건축 규제 완화에 있다는 분석이 나오는 이유다. 

최근 아파트값 급등세는 소형 평수보다 중대형 평수에서 더 가팔랐다. 중대형 평수는 재건축 후 두 채가 될 수도 있기 때문이다. 이렇게 보면 재건축 아파트가 높은 잠재가치를 갖는 한 가격 상승세는 계속될 수밖에 없다는 해석이 가능하다.

관건은 수요자의 자금력이다. 평당 1억 원이 넘는 서울 핵심지역 재건축 아파트 가격을 고려할 때 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 차입 한도가 제한되는 상황에서 갭 투자까지 막히면 수요자의 자금 조달은 그만큼 어려워진다. 수요자의 자금 조달이 곤란해지면 가격 상승도 제한적일 수밖에 없다. 

최열희 언론인