맘대로 축소 분양… 묻지마 설계 변경… 피해자들 두번 운다
서울 중구 을지로 6가에 위치한 굿모닝시티 전경. 임준선 기자 kjlim@ilyo.co.kr
윤창열 전 대표
이번에 문제가 되는 부분은 먼저 법원의 추가 인가 결정 없이 정리계획 변경에 해당하는 설계 변경이 5차례에 걸쳐 진행됐다는 점이다. 회사정리법 제270조에 따르면 ‘정리계획인가의 결정이 있은 후 부득이한 사유로 계획에 정한 사항을 변경할 필요가 생긴 때에는 정리절차종결 전에 한하여 법원은 관리인, 회사 또는 신고한 정리채권자, 정리담보권자 또는 주주의 신청에 의해 계획을 변경할 수 있다’고 돼 있다.
또한 헌법재판소의 판례에도 ‘정리계획의 변경에 대하여 이해관계인의 동의 요건이 충족되더라도, 정리법원이 변경된 정리계획이 법정 요건을 갖췄는지 심사해 인가 여부를 결정하고, 법원의 인가결정이 있어야 비로소 효력이 생기고…(2008.1.17. 2006헌바38 전원재판부)’라고 명시돼 있다.
하지만 지난해 7월 10일 서울중앙지방법원 파산4부는 최초 수분양자인 김 아무개 씨가 신청한 ‘2004.07.30일 최초 정리계획안에 대한 인가 결정이 있었고, 인가결정 이후 정리계획에 대한 변경 신청이나 정리계획 변경 인가 결정이 없었음을 확인함’이라는 내용의 사실 확인서에 ‘위 증명합니다’라는 내용과 함께 담당 사무관의 직인을 찍었다. 이에 대해 서울중앙지법 파산4부 관계자는 “그 같은 사실을 증명해 준 게 맞다”고 확인했다. 그럼에도 불구하고 5차례에 걸쳐 건축설계 변경이 이뤄진 것이다.
또 다른 문제는 서울시가 공개한 공문서의 위조 가능성이다. 법원의 법정관리 인가 결정 당시 법원에 제출된 정리계획안에는 구속된 윤 전 대표가 법정관리 전인 지난 2002년 6월 5일 서울시 건축위원회 심의 의결을 받은 ‘굿모닝시티 신축계획안’이 포함돼 있었다. 하지만 일치해야 할 굿모닝시티 신축계획안 ‘건축계획심의신청서’ 원본과 서울시가 지난해 정보공개한 ‘건축계획심의신청서’가 다르다는 사실이 확인됐다.
크게 다른 부분은 공개공지(도심에서 건물을 짓는 건축주가 대중에게 휴게 공간 등으로 제공하기 위해 마련한 대지)와 조경면적이다. 먼저 원본의 경우 조경면적이 1171.78㎡(대지면적의 15.01%), 공개공지가 782.2㎡(10.02%)다. 하지만 같아야 할 서울시 공개 ‘건축계획심의신청서’ 상에는 조경면적이 1218.62㎡(16.61%), 공개공지가 1526.30㎡(19.55%)로 늘어났다.
그런데 이후 2005년 1월 27일 서울 중구청이 건축허가를 할 당시 제출된 설계개요와, 같은 해 5월 13일 서울시 건축심의 시 변경 전 설계개요에는 처음 원본과 같은 조경면적(1171.78㎡)과 공개공지(782.2㎡)가 기록돼 있다는 점에서 위조 가능성이 제기된다. 굿모닝시티는 결국 부지를 추가 확보해 용적률 완화에 나서야 했다.
2003년 7월 열린 굿모닝시티 계약자협의회 범국민대회. 우태윤 기자
굿모닝시티는 중구청으로부터 최초 허가를 받은 지난 2005년 1월 27일 이후 총 5차례에 걸쳐 설계변경을 신청했다. 이 중 제2회 설계변경(2006년 5월 25일)을 주목할 필요가 있다. 용적률이 대폭 완화됐기 때문이다. 굿모닝시티는 2회 설계변경을 통해, 580.93%이던 용적률을 636.72%로 확대할 수 있었다. 이로써 12층에서 16층으로 건물을 높일 수 있게 됐다.
서울시 건축위원회는 이보다 앞선 지난 2004년 12월 17일과 2005년 1월 14일 두 차례에 걸쳐 허용용적률 초과를 이유로 심의 유보 결정을 내렸다. 이어 2005년 2월 18일에는 “우리시 건축위원회 심의기준인 소규모필지(도로용도폐지) 합동개발 심의기준에 의한 허용용적률을 초과하고 있어 동 심의기준에 적합하지 않아 ‘반려’합니다”라며 ‘반려’를 결정했다.
이 심의기준에 언급된 ‘허용용적률’은 서울시 도시계획조례 시행규칙에 근거하고 있다. 시행규칙 제2조(정의)2는 ‘허용용적률이라 함은 지구단위계획지 또는 도시 및 주거환경정비법 제4조의 규정에 의한 정비계획을 통해 정해지는 용적률로서…’라고 돼 있다. 또 당시 중구청의 토지계획확인원을 보면, 굿모닝시티는 ‘지구단위계획예정지’로 명시돼 있다. 이 기준은 2007년 9월 폐지됐는데, 그 전까지는 서울시의 모든 자치구에서도 통용되는 심의 기준이었다.
굿모닝시티가 우여곡절 끝 지난 2008년 완공됐지만 여전히 후폭풍에 시달리고 있다.
중구청은 이에 대해 ‘건축법 제43조 및 서울시 건축조례 제26조 규정이 적용되었음’이라고 밝히고 있다. 같은 사안에 대해 적용 법률이 달라진 것이며, 두 법은 공개공지 추가 확보에 대한 용적률 인센티브에서 차이가 있다. 건축법 43조를 적용할 경우 더 완화된 용적률의 인센티브를 받을 수 있는 것.
결국 법정관리인은 우여곡절 끝에 용적률 완화를 이끌어내며 굿모닝시티 빌딩을 최종적으로 16층으로 올릴 수 있게 됐다. 2008년 11월 건물 완공 후 일반분양자를 대상으로 1000여 개 점포에 대해 추가분양이 있었는데, 이는 최초 분양자들 점포의 공용면적과 전용면적을 축소해 이뤄진 것이었다. 이를 통해 굿모닝시티는 1500억 원가량의 추가수익을 올렸다.
이에 대해 굿모닝시티 신무섭 대표는 “애초 윤창열 씨가 분양 물량보다 과다한 분양자들을 받았고 이들을 수용하느라 최초 수분양자들의 점포가 계약보다 축소분양 된 것”이라고 말했다. <일요신문>은 서울시와 중구청에 관련 논란들에 대한 공식 확인을 요청했지만 어떠한 답도 들을 수 없었다.
이연호 기자 dew9012@ilyo.co.kr
| 굿모닝 게이트란 거물 정치인 연루… 수천억대 분양사기 ‘굿모닝 게이트’란 지난 2003년 동대문 복합쇼핑몰 굿모닝시티의 최초 사업 시행자였던 윤창열 씨가 3000여 명의 계약자들이 낸 분양금 3735억 원을 가로채 정치권에까지 로비를 한 사기 분양사건을 말한다. 검찰 수사를 통해 윤창열 씨는 수분양자들의 분양금을 빼돌려 2002년 중견 건설업체 한양을 인수하는 과정에서 정치권에 금품로비를 벌인 것으로 밝혀졌다. 이 사건에는 정대철 당시 민주당 대표 등 여야 거물 정치인들까지 연루되면서 큰 파장이 일었으며, 정 전 대표 등 현역 정치인들이 뇌물수수 등의 혐의로 사법처리됐다. 법원의 법정관리를 거쳐 지난 2008년 11월 굿모닝시티는 완공됐지만, 동대문 슬럼화와 경기 침체로 여전히 수백 개 점포가 미분양으로 남아있고 공실률도 70%에 육박한다. 이에 따라 수분양자들은 임대료 수익을 거둘 수 없는 상태에서 대출 원리금 및 관리비 부담까지 감당해야 하는 상황에 이르자 해당 점포들을 최초 분양가의 6분의 1 수준으로 경매 시장에 내 놓고 있다. 한편 윤창열 씨는 지난 2003년 구속돼, 10년형을 선고받고 현재 수감 중이다. 이연호 기자 dew9012@ilyo.co.kr |