판교, 3년 보유만 하면 비과세
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◇ 3주택 이상의 다주택자의 양도세율은 60%로 중과한다?
아직까지도 3주택 이상 소유자가 주택을 매각할 경우 양도세를 60% 중과세율로 적용받는다고 생각하는 사람이 많다. 그러나 현재 3주택 이상 소유자라도 양도세는 강남 3구(강남·서초·송파)를 제외한 지역의 경우 일반세율(6~35%의 4단계 초과누진세율)을 적용한다. 단 2년 이상 보유했을 경우에 해당한다.
◇ 아파트 양도세 계산시 모든 인테리어비는 필요경비로 공제된다?
부동산 양도시 실지거래가액으로 신고할 경우 필요경비를 잘 활용하면 세금을 절약할 수 있다. 부동산 중개수수료나 취득세, 등록세와 대수선 비용 등이 필요경비에 해당한다. 그렇다면 아파트 인테리어비는 필요경비에 해당할까? 새시 설치, 발코니 확장 등 공사비용, 난방시설 설치·교체비 등은 대수선으로서 필요경비로 인정된다. 그러나 벽지, 장판, 싱크대 교체비용 등은 필요경비에 해당하지 않는다.
◇ 판교신도시도 분당구에 포함되므로 2년 거주요건이 필요하다?
일반적으로 주택 양도세의 경우 1세대 1주택 비과세 판정에 있어 1세대가 보유하는 주택이 하나이고, 그 주택을 3년 이상 보유하면 비과세 대상이 된다. 다만 서울, 과천과 분당 등 5대 신도시(분당 산본 일산 중동 평촌)는 2년 이상 거주요건이 추가된다. 즉 서울, 과천과 5대 신도시에서는 2년 이상 거주해야 주택에 대해 비과세 혜택이 주어지는 것이다.
때문에 판교신도시도 분당구에 속해 있으므로 2년 거주요건이 필요할 것이라고 ‘유추’하는 이들이 적지 않다. 그러나 결론부터 말하자면 판교 지역은 2년 이상 거주요건이 필요 없고 1세대가 1주택을 3년 보유만 하면 비과세에 해당한다. 왜냐하면 ‘분당 등 5대 신도시’란 행정구역상의 의미가 아니고 신도시의 명칭 성격으로, 세법상 판교신도시와 분당신도시는 다르다.
◇ ‘부담부 증여’를 이용하면 증여세를 줄일 수 있다?
아버지로부터 시가 5억 원(담보대출 2억 원 포함)짜리 주택을 증여받은 딸이 3억 원(시가 5억 원-대출금 2억 원)에 대해서만 증여세를 내고, 향후 대출금과 이자를 딸 대신 아버지가 갚아주면 대출금 2억 원에 대해서는 세금을 내지 않아도 되지 않을까. 이처럼 ‘부담부 증여’를 이용하면 채무 상댕액의 증여세를 내지 않을 수 있다고 오해하고 있는 이들이 적지 않다.
그러나 국세청은 담보대출이나 보증금 등 부채가 있는 부동산을 증여할 때 공제된 모든 부채의 원리금 상환 내역을 전산시스템을 활용하여 체계적으로 꼼꼼히 관리하고 있다. 즉 증여세 신고 때(신고하지 않은 경우에는 취득자금 출처 조사 때) 부채로 된 금액 전부에 대하여 부채 내역과 채무 만기일 등을 전산 관리하여 매년 변제기일이 지난 부채에 대해 관할 세무서 또는 지방국세청에서는 금융기관 등 채권자에게 부채 상환 여부를 조회, 그 변동 상황을 주기적으로 파악한다.
국세청은 상환 내역을 파악한 결과 부채상환금액이 본인의 경제적 능력에 비해 과도하다고 판단되는 경우에는 상환된 자금원에 대해 소명을 요구한다. 그 소명 결과 본인 스스로 변제한 것이 아닌 것으로 확인되면 자금출처 조사를 통해 당초에 부담해야 할 증여세뿐만 아니라 무거운 가산세까지 추가로 부담해야 한다.
특히 미성년자의 부채상환자금에 대해서는 자금출처를 보다 정밀하게 확인해 증여세 탈루 여부를 철저히 검증하므로 부모가 대신 갚아주는 등의 방법으로 증여세를 회피하기란 쉽지 않다. 앞의 사례에서 1년 후 부모가 대신 부채를 갚아준 것이 확인되면 추가로 납부하여야 할 세액은 5100만 원 이상으로, 5억 원 전부를 당초 증여재산으로 신고, 납부했을 때보다 1500만 원 이상을 더 부담하게 된다.
황재훈 서울지방국세청 조사관 hwang2020@nts.go.kr