이혼시 부동산을 주는 경우에는 등기원인을 ‘재산분할’로 하라
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그런데 1년이 지난 후 세무서로부터 약 2억 원에 상당하는 양도소득세 고지서가 날아왔다. 깜짝 놀란 김부자 씨. 국세청에 알아보니 소유권이전 등기원인이 ‘이혼위자료 지급’으로 되어 있어 아파트와 상가 모두 양도소득세 과세대상이 되기 때문에 세금이 나왔다고 한다. 이와 같은 경우 양도소득세를 절세할 수 있는 방법은 없을까?
부부가 이혼시 부동산을 주거나 받는 경우 재산분할청구와 위자료, 이렇게 크게 두 가지로 나뉜다. 재산분할청구 방식은 협의가 이루어져 이혼합의서에 재산분할청구로 인한 소유권이전을 하거나 가정법원에서 재산분할청구권을 행사하여 재산분할을 하는 경우다. 이 같은 재산분할은 부부의 공동노력으로 인한 재산에 대하여 본인 지분을 찾아가는 것이므로 양도 또는 증여로 보지 않다. 반면 이혼 위자료로 재산을 주는 것은 대가관계로 보아 양도세가 과세된다. 재산분할로 받은 아파트를 처분할 경우 취득 시기는 이혼시점이 아닌 배우자가 취득한 시점으로 판단한다.
◇ 부부 등이 공동명의로 부동산을 취득하면 양도세 부담을 줄일 수 있다
김 부장은 회사 동료인 이 부장과 같은 아파트에 살고 있다. 둘은 같은 시기에 같은 가격으로 취득해서 우연의 일치로 같은 가격으로 아파트를 처분하였다. 그런데 양도세 신고 계산을 해보니 김 부장이 이 부장보다 약 100만 원 정도가 더 나왔다. 어떻게 같은 가격으로 취득하고 양도하였는데 세금이 달라졌을까. 이 부장은 김 부장과 달리 아파트를 살 때 부부공동명의로 취득했기 때문이다. 공동명의로 취득한 부동산을 양도하는 경우 양도소득세가 공동명의자 각각에 대해 별도로 계산됨에 따라 현행 누진세율 체계하에서 단독명의로 양도하는 경우에 비해 세 부담을 줄일 수 있다. 또한 공동명의인 경우 양도소득 기본공제(250만 원)도 각각에 대하여 공제가 적용된다. 예를 들어 남편 단독명의로 두 채의 아파트를 소유하다가 2010년 1월에 아파트 1채를 양도(양도소득금액 1억 5000만 원)하는 경우 세금을 3750만 원 정도 내야 하지만, 취득시 공동명의(각각 2분의 1 지분)로 하면 세금은 2700만 원 정도로 줄어든다.
◇ 상가주택일 경우 용도변경해 1주택으로 만들자
서울 목동 아파트에서 3년 넘게 산 박 부장은 안산에 2층짜리 상가주택도 소유하고 있다. 상가주택 1층은 편의점이고 2층은 주택이다. 박 부장은 아들의 고교 진학을 위해 이사를 가려고 목동 아파트를 부동산 중개업소에 내놓았다. 목동 아파트는 시세가 많이 올라 3억 원의 양도차익이 났다. 박 부장의 아파트는 비과세 요건을 충족했지만 1세대 2주택자이기에 계산해 보니 1억 원에 가까운 양도세가 나올 듯했다. 그러나 박 부장은 세금을 한 푼도 안 낼 수도 있다. 어떻게 가능할까.
수도권 등의 경우 1세대 1주택 비과세 요건은 1세대가 1주택만을 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주요건을 충족하여야 한다. 때문에 박 부장이 2주택을 1주택으로 줄일 경우, 1세대 1주택으로 비과세 대상에 해당할 수 있다. 그렇다면 어떻게 줄일까. 방법은 간단하다. 안산 상가주택의 2층 주택을 1층과 같은 상가 용도로, 즉 근린생활시설로 용도변경하면 되는 것이다. 주택을 근린생활시설로 용도변경하려면 관할 구청 건축과의 허가를 받아야 하며, 박 부장의 경우 목동 아파트 잔금청산 전에 용도변경해 등기가 주택이 아닌 근린생활시설로 변경되어 있어야만 한다.
황재훈 서울지방국세청 조사관 hwang2020@nts.go.kr