세 부담 줄어든다는데…‘지방 별장 시대’ 열릴까

농어촌·고향주택 과세 특례 3억 원으로 상향 추진…‘별장’ 지정 기준 확인해야

[일요신문] 이른바 ‘별장 시대’가 열릴 전망이다. 정부는 최근 세제 개편을 통해 내년부터 농어촌주택과 고향주택에 대한 과세특례 기준 확대를 추진하기로 했다. 국회 의석 과반을 가진 야당의 반대를 뚫고 조세특례제한법을 개정해야 가능하지만, 정부의 부동산 정책이 ‘똘똘한 한 채’에서 ‘다다익선’으로 전환되고 있음을 알리는 신호 가운데 하나라는 평가가 나온다. 수도권과 세종시 외 조정지역 해제에 이어 지방주택은 거의 모든 관련 규제를 풀려는 모습이다.

지난 6월 16일 부산 해운대구 벡스코에서 열린 '부산건축박람회'에서 관람객들이 한 전시업체가 선보이는 다양한 모델의 주택을 구경하는 모습으로 기사의 특정 내용과 관련없다. 사진=연합뉴스

정부의 최근 세제 개편안은 3년 이상 보유 시 양도소득세 과세특례를 적용하는 농어촌주택과 고향주택 기준가격을 공시가 2억 원에서 3억 원으로 높였다. 공시가 3억 원이면 시가로 5억 원이 넘는다. 지방에서는 꽤 크고 비싼 집이다. 세종시를 제외하면 지방에서는 부산과 대구 정도를 빼면 중위가격이 5억 원이 넘는 주택은 거의 없다.

그동안 지방에 별장 용도로 집을 갖기는 어려웠다. 별장은 지방세법 13조 5항에서 ‘주거용 건축물이지만 늘 주거용으로 사용하지 않고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 부속 토지’로 한정된다. 1가구 1주택에는 포함되지 않아 현행법상 종합부동산세와 양도세 부담은 줄일 수 있지만 취득세(8%포인트 가산)와 재산세(세율 4%)가 중과된다. 이 때문에 지방 전원주택 대부분이 별장이 아닌 일반주택으로 등록됐다. 공시가격 1억 원 미만의 저가 주택은 취득세율 1.1%이고, 1억 원을 넘기더라도 조정대상지역만 아니면 1.1~3.3%만 내면 된다. 하지만 지난 정부에서 다주택자에 대한 징벌적 과세가 부과되면서 이마저도 어려워졌다. 아무리 싼 집이라도 보유주택수에 포함돼 중과의 빌미가 됐기 때문이다.

이제 지방에 집을 사서 별장으로 쓰면 세금 걱정이 사라지는 걸까. 꼭 그렇지는 않다. 사실상 별장인데 일반주택으로 분류되면 지방정부 입장에서는 취득세와 재산세 세수가 줄어들 수 있다. 올해 초 제주도는 도외에 주소를 두고 있는 부동산 소유자를 대상으로 취득목적과 상주 여부, 관리 형태와 이용현황 등을 조사하는 ‘별장 단속’을 벌였다. 세금을 더 걷기 위해서다. 외지인이 대상이어서 여론 부담도 없다.

지방 주택 보유에 따른 세 부담이 낮아지더라도 ‘별장’으로 단속될 위험을 제거해야 한다. 가장 확실한 방법은 임대차 계약이다. 집 주인이 아닌 임차인이 이용한다면 별장이 될 수 없다. 위치도 살펴야 한다. 지방세법령에는 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용되더라도 별장으로 분류되지 않는 기준이 있다. 읍·면·동 지역에 위치한 대지면적 600㎡, 건물 연면적 150㎡, 건물 가액 6500만 원 이하의 농어촌주택과 부속 토지다. 수도권이나 대도시(광역시)에 소속된 군 지역이나 도시지역, 부동산거래 허가구역에 집을 사서 직접 이용한다면 별장이 될 수도 있지만, 정말 ‘시골’에 위치한다면 법적으로 별장이 되지 않는다.

최열희 언론인