‘주거용’ 공급 부족 겪는 수도권 중심 강세 전망…‘상업용’ 지속되는 약세장 속 금리 변곡점 주목
그렇다면 2026년 새해 부동산 시장은 어떨까. 위기일까, 아니면 또 다른 기회일까. 경기침체가 지속되면서 소비심리가 얼어 있지만, 정부의 지속적인 확장 재정정책에 힘입어 시중에 통화량(M2)이 계속 풀릴 것으로 예상되고, 미국의 기준금리 인하 기조가 이어질 것으로 전망됨에 따라 국내 부동산 시장은 위기와 기회가 공존할 것으로 전망된다. 관련하여 위기와 기회가 공존하는 2026년 부동산 시장을 주거용과 상업용으로 나눠 전망해 보되, 투자전략도 함께 살펴보자.
먼저 아파트로 대표되는 주거용 부동산이다. 2026년 새해 주거용 부동산 시장은 서울 한강벨트 및 강남 인접 수도권을 중심으로 매매, 전세 구분 없이 강세를 시현할 것으로 전망된다. 이들 지역의 경우 ‘똘똘한 한 채 선호 현상’에 힘입어 수요가 넘쳐남에도 공급이 턱없이 부족하다는 공통점을 가지고 있다. 하지만 지방은 다르다. 지방선거의 향방과 개발호재 여부에 따라 명암이 갈릴 것으로 보인다. 일단 지방의 경우 지난해와 마찬가지로 전반적인 약세 기조가 이어질 것으로 보인다. 다만 조선업 호황으로 지역경제 성장률 전국 2위(2025년 3분기 3.7%)를 기록 중인 울산시나 대통령 집무실 및 국회의사당 이전이라는 초대형 개발호재가 살아있는 세종시는 강세가 예상된다.
한편 전세 시장의 경우 초과수요에 힘입어 서울·수도권·지방 구분 없이 강세를 시현할 것으로 전망된다. 그렇다면 투자자들은 어떻게 대응해야 할까. 만일 다주택자라면 추가적 매입은 조심스럽게 접근할 필요가 있다. 정부의 각종 부동산 규제책들이 다주택자를 타깃으로 하고 있고 앞으로 더욱 강화될 것으로 예상되기 때문이다. 반면 무주택자이거나 갈아타기 1주택 실수요자라면 다르다. 적어도 향후 2~3년간 서울 및 서울 인접 수도권 아파트의 경우 예년 대비 절반에도 미치지 못하는 입주 물량이 예상되는 만큼 거주 목적의 실수요자라면 경공매물이나 급매물을 노려볼 만하다. 다만 빌라나 다세대·오피스텔 같은 비아파트라면 가격 메리트 여부와 상관없이 신중한 접근이 요구된다.
다음으로 상가를 중심으로 한 상업용 부동산이다. 돌이켜보건대 지난 수년간 주거용 부동산은 서울 및 수도권을 중심으로 강세를 보여 왔던 반면, 임대료 수입을 목적으로 하고 있는 상업용 부동산은 약세를 면치 못했다. 물론 이는 경기침체 및 고금리와 관련 깊다. 경기침체는 영업 부진으로 이어져 임차인의 월세 부담을 가중시킨다. 그런데 더 큰 문제는 고금리다. 고금리는 상업용 부동산의 유형과 상관없이 부정적 요인으로 작용하고 있다.
대출을 활용해 투자하고 임대료를 받을 목적으로 접근하는 경우가 태반이기 때문이다. 고금리와 경기침체가 맞물리면서 임차인의 영업부진, 임대료 연체, 공실 증가, 임대수익률 감소, 투자 매력도 저하, 매매가 하락이라는 악순환이 되풀이되고 있는 모양새다. 그렇다면 2026년 새해 상업용 부동산 시장은 어떨까? 미국발 금리 인하 기대감(긍정적 요인)과 함께 경기침체 장기화(부정적 요인)가 어떻게 실현되고, 얼마나 빨리 해소되는지에 따라 결과를 달리할 것으로 예상된다. 경쟁력 있는 임차인을 확보한 저평가 매물에 관심을 갖되 섣부른 투자는 금물이다. 요컨대 누군가에게 위기가 또 다른 누군가에겐 기회가 될 수 있는 2026년 부동산 시장. 선택과 집중이 필요할 때다.
이동현 박사는 실무와 이론을 겸비한 부동산 전문가다. 중앙대 경영학과와 서강대 법학과를 나와 성균관대 부동산전공 석사, 단국대 도시지역계획학 박사를 받았다. 현재 하나은행 부동산수석전문위원으로 활동하면서 방송 출연 및 칼럼 기고는 물론 정부 및 공공기관 정책자문, 대학원에서 객원교수로 활동하고 있다. 저서로는 ‘한국의 부동산 부자들’이 있다.
이동현 하나은행 WM본부 부동산수석전문위원 master@ilyo.co.kr