‘보금자리’만들다 전세대란 맞을라
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| ▲ 정부에서 2012년까지 보금자리 주택 32만 가구를 공급한다는 정책을 발표하면서 내년 봄 전세난이 더욱 거세질 전망이다. 무주택 신혼부부 및 사회 초년병들이 전세로 눌러앉을 가능성이 높아졌기 때문이다. | ||
오는 10월 사전예약을 받는 보금자리주택 시범단지의 분양가 윤곽부터 살펴보자. 정부는 서울 강남 세곡, 서초 우면지구는 3.3㎡당 1150만 원으로 시세의 50% 선, 하남 미사는 3.3㎡당 950만 원, 고양 원흥은 850만 원으로 시세의 70% 선에 분양할 계획이다.
그린벨트 내 보금자리주택지구의 경우 시세차익에 따른 투기가 우려됨에 따라 전매제한 기간은 종전 5년에서 7~10년, 거주의무 기간도 5년으로 강화된다. 또 전매제한 기간에 지방 근무나 해외이주 등으로 매매가 허용되는 경우에도 주공 등 공공기관이 우선하여 시가가 아닌 분양가에 정기예금 금리를 더해 되사도록 해 시세차익이 계약자에게 돌아가지 못하게 할 방침이다.
신설되는 근로자 생애 최초 주택청약제도도 관심사다. 청약저축 2년 이상 가입한 근로자와 자영업자로 5년 이상 소득세를 내고, 기혼이면서 도시근로자 평균 소득의 80% 이하인 무주택자에 대해서는 전체 분양 물량의 20%가 먼저 특별공급된다. 대신 근로자 생애 최초 주택청약제도와 성격이 유사하면서 청약경쟁률이 낮았던 신혼부부 특별공급 물량을 종전의 30%에서 15%로 줄이고, 일반 공급분도 40%에서 35%로 축소하기로 했다.
정부가 이처럼 보금자리주택 공급을 발표한 이유는 명쾌하다. 저렴한 주택을 수도권에 대거 공급하면 장기적으로 집값은 물론 전셋값도 안정될 것이란 분석 때문이다. 하지만 정부의 주택공급 확대 발표 못지않게 후폭풍을 걱정하는 목소리도 적지 않다. 우선 보금자리주택 공급이 장기적으로 전셋값을 안정시키는 효과가 예상되지만 단기적으로는 전셋값 불안을 더욱 부채질할 수 있다는 점이다. 정부는 강남 세곡, 서초 우면 보금자리주택을 3.3㎡(1평)당 1150만 원에 분양한다고 공언했다. 강남 집값이 3.3㎡당 2000만 원을 넘어선 상황에서 사실상 ‘반값아파트’가 공급되는 셈이다.
여기에 무주택 신혼부부 및 사회 초년병에게 물량의 20%를 우선 공급하는 특혜도 부여했다. 집을 사려던 무주택 신혼부부 및 사회 초년병들이 마음을 돌려 보금자리주택을 분양 받을 때까지 전세로 눌러앉을 게 불을 보듯 뻔하다. 이는 가뜩이나 공급이 모자라고 재개발 이주수요가 많아질 내년 봄 이사철 전세대란을 부채질할 가능성이 크다.
보상 문제도 결코 가볍게 볼 수 있는 사안이 아니다. 현재 보금자리주택 시범지구로 지정된 하남 미사지구, 강남 세곡 등 4곳의 경우 보상 시작 전부터 보상가를 높이려는 주민들의 민원이 거세게 일고 있다. 이 점에 있어 정부는 매우 불리한(?) 입장이다. 정부는 보금자리주택과 관련해 분양가, 분양시기, 입주시기 등을 미리 알리는 사전예약제를 실시하기 때문이다. 보상가 협의가 지연되면 사업 전체 일정이 흔들려 분양, 입주에 차질을 빚을 수 있다. 사업을 앞당기기 위해 보상을 많이 해주면 정부가 공언한 분양가를 맞추기 어렵다.
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| ▲ 국토부에서 보금자리주택단지로 선정한 우면동 비닐하우스촌. | ||
경기도가 보금자리주택에 반발하는 이면에는 임대주택단지가 들어서면 이미지가 나빠지고 집값이 떨어질 수 있다는 우려도 깔려 있다. 중앙정부와 경기도 사이에 갈등이 계속될 경우 보금자리주택 건립은 난관에 봉착할 수밖에 없고 2012년 32만 가구 공급이란 정부의 목표도 차질이 불가피해진다.
그린벨트 훼손과 난개발이 불러 올 사회적 갈등 역시 예고된 후폭풍이다. 정부는 보존가치가 없는 일부 그린벨트를 해제해 서민 주거단지를 만들면 일석이조라는 입장이다. 현실적으로 보면 정부 주장에 일리가 있는 부분이 적지 않다. 창고·비닐하우스 등으로 이미 마구잡이 개발이 진행된 그린벨트를 굳이 보존해야 할 이유가 명확하지 않기 때문이다. 그러나 정부가 공급키로 한 보금자리주택이 대규모라는 점에서 그린벨트 훼손과 난개발에 대한 우려는 쉽게 가라앉지 않을 전망이다.
이번 대책의 최대 수혜자는 단연 무주택 신혼부부이면서 청약저축 장기 가입자다. 반면 미혼 독신자로 중소형에 청약할 수 있는 청약부금, 청약예금 가입자는 불리하게 됐다. 실제 내년 4월 사전 분양되는 위례신도시에서 중소형 청약부금·예금 가입자 몫은 전체 공급 물량의 10%(4000여 가구)가 채 안 된다.
여하튼 정부가 보금자리주택을 대거 공급함에 따라 무주택 서민들은 당첨 전략을 세워야 한다. 정부는 당장 이달 30일부터 시범지구 입주자 모집공고를 내고 사전예약제를 통한 청약접수에 들어간다는 방침이다. 이번에 나올 보금자리주택 시범지구 물량은 서울 강남세곡 6900가구, 서초 우면 3400가구, 경기 고양 원흥 8600가구, 하남 미사 3만 6200가구 등 총 5만 5000가구다. 이 중 보금자리주택 물량은 2만 가구이고 사전예약 물량은 1만 5000가구다.
당첨 확률을 높이려면 일단 특별공급에 집중해야 한다. 정부는 신혼부부나 생애최초 주택구입자, 다자녀가구, 장애인가구 등의 조건에 맞는 사람들에게 물량을 특별 배정키로 했다. 따라서 자신이 특별공급 대상에 해당되는지부터 따져보는 게 순서다. 생애최초 청약대상자라면 생애최초 주택청약 특별공급에 도전하는 게 유리하다. 물량이 신혼부부보다 5% 더 많기 때문이다. 특별공급에 신청했다가 떨어져도 일반공급에 다시 청약할 수 있다는 점도 반드시 기억할 필요가 있다. 청약저축 가입자는 10월 사전예약이 실시되는 보금자리주택에 청약하면 된다.
윤진섭 이데일리 기자 yjs@edaily.co.kr