전세 난민들 봄날은 올까
2014년 부동산시장은 지난해와 비슷한 모양새를 띨 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 입주물량 증가로 전세시장이 안정되는 효과도 있겠으나 월세로 전환하는 물량이 많아 전셋값 상승은 여전할 것이라는 전망이다. 일요신문DB
박근혜 정부 2년차로 접어드는 새해는 관리보다 성장 쪽에 무게중심이 실리는 경제정책이 나올 것으로 예상된다. 경제성장률도 상승할 것으로 전망된다. 국제통화기금(IMF)은 지난 10월 세계경제전망(WEO) 보고서에서 2014년 한국 경제성장률 전망치를 3.7%로 내다봤다. 우리 정부가 내놓은 경제성장률 전망치는 3.9%, 한국은행 3.8%, OECD(경제협력개발기구) 3.8%, LG경제연구원 3.7%로 각각 예상했다. 관건은 미국의 양적완화축소 정책이다. 단기적으로는 금리상승으로 이어져 부동산시장에 악재가 될 것으로 전문가들은 보고 있다.
반면 장기적으로는 경기회복으로 이어져 주택구매심리가 살아나는 계기가 될 것이란 전망도 있다. 박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “금리가 오르면 단기적으로는 부동산 투자에 따른 금융비용이 늘어나 투자심리가 악화될 수밖에 없어 상가나 오피스텔 같은 투자 상품은 타격을 받을 수 있다”면서도 “다만 장기적으로는 금리가 오르고 경제가 전반적으로 살아날 가능성이 있어 오히려 주택구매심리가 개선될 수 있다”고 전망했다.
# 수직증축 리모델링 및 재건축시장
리모델링 수직증축이 허용된 것은 새해 부동산시장에 호재다. 하지만 수혜지역은 일부에 그쳐 전반적인 부동산시장 회복으로 이어지기에는 한계가 있다. 정부는 수직증축 리모델링 시행시기를 오는 4월 25일부터로 확정했다. 15층 이상 공동주택은 최대 3개 층까지 증축, 리모델링이 가능해진다. 따라서 서울 강남과 분당 등 리모델링 대상 주거 지역의 부동산시장이 활기를 띨 것으로 전망된다. 이미 이 지역에선 수직 증축을 추진하려는 적극적인 움직임이 포착되고 있다.
전국적으로 리모델링 대상이 되는 주택은 400만 가구에 달한다. 이 중에 현재 서울과 수도권에서 리모델링을 추진 중인 아파트는 35개 단지, 2만 2600여 가구다. 주요 수혜 지역은 서울 강남·양천구와 수도권 1기 신도시인 분당·일산·평촌 등이다. 분당 정자동 K 공인 관계자는 “리모델링 수직증축 시기가 확정된 뒤 호가가 계속 뛰고 있다”며 “분당은 새해 리모델링사업으로 활기를 띨 것으로 예상된다”고 말했다.
재건축·재개발 등 뉴타운사업 출구전략 본격화는 오히려 호재가 될 것으로 보인다. 그동안 논란이 돼 왔던 뉴타운 매몰비용을 정부가 일부 부담하는 쪽으로 가닥이 잡히면서 반대로 기존에 추진돼온 사업 단지들은 속도를 낼 것으로 예상된다. 또 조합원 2주택 분양이 허용된 것도 호재로 작용할 전망이다.
# 규제완화 기조
새해 1월 1일부터 취득세율이 기존 2~4%에서 1~3%로 줄어든다. 그동안은 백화점 바겐세일처럼 부동산시장을 살리기 위한 긴급처방으로 단기간 감면정책을 써 ‘찔끔정책’이라는 힐난을 받았다면 새해부터는 영구적으로 감면해주는 방안이 시행된다. 주택가격이 6억 원 이하는 취득세율이 기존 2%에서 1%로 50% 줄어든다. 6억 원 초과~9억 원 이하 구간은 그대로 2%지만, 9억 원 초과 주택은 4%에서 3%로 낮아진다. 다주택자의 경우 기존에는 4%의 세율이 붙었지만 1주택자와 똑같은 적용을 받아 상당한 수혜가 예상된다.
하지만 지난 8·28 대책에 포함돼 발표된 이 방안은 그 시기로 거슬러 올라가 소급 적용하기로 함에 따라 새해 시장을 부양하는 효과는 크지 않을 것으로 보인다. 시장에 효과가 벌써 반영됐기 때문이다.
그렇다 해도 새해에 집을 사려는 수요자에게는 절세할 수 있는 기회다. 3억 원짜리 주택을 살 경우 기존에는 취득세(지방교부세 별도)를 600만 원 냈다면 이제 300만 원만 내면 되기 때문이다. 다주택자라면 1200만 원에서 300만 원으로 줄어들기 때문에 900만원의 절세효과를 보게 된다. 다주택자에 대한 양도세중과세 폐지 국회 통과는 여전히 오리무중이지만 일단 한시적으로 1년간 유예연장 가능성이 높다.
박은숙 기자 espark@ilyo.co.kr
입주예정 물량은 주택시장 흐름을 좌우하는 중요 변수다. 주택공급 물량이 늘어나면 전세·매매가격은 안정되지만 반대로 공급물량이 줄어들면 전셋값은 바로 상승하게 되고, 매매가격도 상승압박을 받게 된다.
다행히 새해 입주예정 물량이 지난해보다 늘어나 전세시장 안정에 큰 도움이 될 것으로 예상된다. 닥터아파트는 2014년 전국 아파트 입주물량을 지난해 19만 3552가구보다 43% 늘어난 27만 7404가구로 집계했다. 전국 아파트 입주물량은 2010년 30만 1746가구를 기록한 이후 2012년과 2013년엔 각각 18만 9572가구, 19만 3552가구로 크게 줄었다. 입주물량이 20만 가구를 밑돌아 극심한 전세난의 원인이 됐다는 게 부동산 전문가들의 분석이다.
2014년 수도권 입주물량은 지난해보다 2만 5878가구 증가한 11만 5991가구로 조사됐다. 서울은 지난해 2만 4851가구보다 48.3% 늘어난 3만 6877가구가 준공될 예정이다. 한국감정원은 입주물량 증가 등으로 새해 전셋값은 지난해 4.26%보다 낮은 약 3% 오를 것으로 전망하고 있다. 곽창석 ERA코리아 소장은 “입주 아파트가 늘어나면 전세시장은 안정되는 효과가 크다”면서도 “다만 전세에서 월세로 전환하는 물량이 많아 전셋값 상승현상은 여전할 것”이라고 전망했다.
# 분양물량 급증
2014년 분양시장은 공급물량이 급증한다. 닥터아파트가 최근 주택건설사 202곳을 대상으로 ‘2014년 주택 공급계획’을 조사한 결과에 따르면 새해 분양물량은 총 17만 3868가구에 이른다. 이는 12만 4929가구였던 2013년 분양계획 물량보다 39.1%나 늘어난 규모다.
권역별로는 수도권이 7만 8841가구, 5대 광역시가 3만 1684가구를 비롯해 지방이 6만 3343가구 공급 예정이다. 지방의 경우 지난해 계획 물량보다 78.9%나 많다. 서울은 지난해보다 51.39%가 증가한 1만 7452가구가 새해에 공급될 주택 물량이다. 이중 재건축 8370가구, 재개발 5535가구 등 정비사업 분양 물량이 전체의 79.6%(1만 395가구)를 차지한다.
이남수 신한은행 부동산팀장은 2014년 부동산시장에 대해 “경제성장 등 실물지표가 개선되고 저금리 기조가 당분간 이어진다면 부동산 구매력이 살아나는 계기가 될 것”이라며 “다만 수도권은 침체기가 길었던 만큼 어느 정도 회복세가 예상되지만 지방은 공급물량 과잉 등으로 조정기에 들어갈 수 있다”고 내다봤다.
정수영 이데일리 기자 grassdew@edaily.co.kr