임대건물 상속 땐 전세가 유리
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그로부터 몇 달 후에 최 씨는 사망하였으며, 자녀들은 상속받은 재산에 대해서 상속세를 신고했다. 그런데 얼마 후 지방국세청에서 상속세 조사를 나와 상가건물 처분대금을 어디에 사용하였는지 소명해 줄 것을 요구했다. 그러나 자녀들은 내용을 잘 모를 뿐만 아니라 증빙도 갖추어 놓지 않아 소명을 하지 못해 10억 원에 가까운 상속세를 추징당했다. 어디가 잘못된 것일까.
대부분의 사람들은 상속세는 상속개시(사망) 당시 피상속인이 소유하고 있던 재산을 상속하는 경우에만 내는 것으로 알고 있다. 그러나 상속세 및 증여세법에서는 상속개시 전 일정기간 내에 일정한 금액이상을 처분하고 처분금액의 용도가 명백하지 아니한 경우에는 상속세를 과세하도록 규정하고 있다. 상속개시 전에 재산을 처분하여 과세자료가 쉽게 드러나지 않는 현금으로 상속인에게 증여하거나 상속함으로써 상속세를 부당하게 감소시키는 것을 방지하기 위해서다.
국세청에서는 피상속인이 재산을 처분하여 받거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액이 재산 종류별로 구분하여, 상속개시일 전 1년 이내에 2억 원 이상이거나 2년 이내에 5억 원 이상인 경우 용도가 명백하지 아니하면 이를 상속받은 재산으로 간주한다.
1년 이내에 2억 원(2년 이내 5억 원)은 해당 기간 동안에 실제 영수한 금액으로 판단하고, 예금의 경우는 피상속인의 예금계좌에서 인출된 금액의 합계액에서 피상속인의 예금계좌에 다시 입금된 금액을 차감한 금액을 기준으로 판단하되, 예금계좌가 여러 개인 경우에는 이를 합산하여 적용한다.
상속개시 전 처분재산의 용도를 밝혀야 하는 대상이 상속개시 전 1년 이내에 2억 원에 미달하거나 2년 이내에 5억 원에 미달하는 경우에는 용도를 밝히지 않아도 된다. 다만 이 경우라도 처분대금 등이 상속인에게 증여된 사실이 명백한 경우에는 상속재산으로 본다.
임대 중에 있는 부동산을 상속받는 경우 상속인은 임대계약이 만료되면 보증금을 반환해야 할 의무가 있으므로 상속세법에서는 이를 피상속인의 부채로 보아 상속세를 계산할 때 공제를 해 주고 있다. 따라서 임대차계약을 체결할 때 월세 비중을 줄이고 보증금을 많이 받는다면 공제 받을 수 있는 채무액이 많아지므로 상속세 부담을 줄일 수 있다.
예를 들어 시가 10억 원 상당의 건물을 임대하면서 보증금 4억 원에 월세 200만 원을 받았다면 상속이 개시되었을 때 4억 원을 공제 받을 수 있다. 반면 보증금 1억 원에 월세 700만 원을 받았다면 1억 원밖에 공제받을 수 없다.
또한 상속개시 1~2년 전에 체결한 임대차계약 내용 중 임대보증금의 합계액이 1년 이내에 2억 원 이상이거나 2년 이내에 5억 원 이상인 경우에는 그 사용처를 소명해야 한다. 따라서 2년 이내의 임대보증금을 채무로 신고할 경우에는 그 사용처에 대한 증빙을 철저히 확보해 두어 나중에 상속세를 추징당하는 불이익을 받지 않도록 해야 한다.
황재훈 법무법인 태평양 세무사 jehun.hwang@bkl.co.kr