한국은행이 파헤친 집값의 비밀 ‘7가지 키워드’

아파트 비중 높고 수도권 집중…재건축 인기 높지만 자가보유율 낮아

[일요신문] 중앙은행인 한국은행이 우리나라 집값의 비밀을 파헤쳐 눈길을 끈다. 최근 발간한 보고서 ‘자산으로서 우리나라 주택의 특징 및 시사점’을 통해서다. 잘 살피면 집값 전망을 하는 데 도움이 될 만한 내용이 많다. 7가지로 키워드로 정리했다. 

'단군 이래 최대의 재건축 사업'으로 꼽히는 둔촌주공 재건축 공사 현장. 사진=임준선 기자 

첫 번째 키워드는 '아파트'. 아파트는 단독주택에 비해 구조 및 입지의 동질성이 높고 매물이 풍부해 매매가 쉽게 이뤄진다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국 가운데 우리나라는 아파트 비중이 가장 높다. 전체 주택에서 아파트 비중은 1990년 22.7%에서 2020년 62.9%로 커졌다. 

두 번째는 '수도권 집중'. 2위 도시 대비 1위 도시의 인구비는 우리나라(5.2배)가 미국(1.1배), 일본(2.1배) 등을 크게 웃돈다. 1위 도시의 경제력 비중(49%), 1·2위 도시 간 성장 속도 격차도 주요국과 비교해 높다. 2위 도시 대비 1위 도시의 생산성도 145.8%로 10개국 평균(135.7%)을 상회한다.

세 번째는 '사교육'이다. 국내총생산(GDP) 대비 교육비 비중은 5.5%로 OECD 1위다. 방과 후 수업시간(3.5시간)도 주요 33개국 가운데 1위다. 사교육 참여율, 교육비 등도 서울 등 대도시를 중심으로 높다. 사교육 기관은 접근성이 뛰어난 대도시의 아파트 밀집 지역에 몰려있다. 

네 번째는 '재건축'. 건축기술의 발전, 주택수요 증가 및 택지 부족 등에 따라 높은 용적률을 적용한 아파트 건설이 늘어나면서 재건축 시세차익이 가능한 여건이 조성되고 있다. 아파트는 단독주택에 비해 재건축 연한(30~50년)이 비교적 명확하다. 재건축은 주변 아파트 가격도 높인다.

다섯 번째 키워드는 '집 부족'이다. 우리나라는 집이 부족하다. OECD 자료를 보면 인구 1000명당 주택수는 300채가량이고, 자가보유 비중은 60%에 못 미친다. 34개국 중 주택재고는 27위, 자가보유 비중은 33위다. 고소득층(5분위)의 자가 비중은 70%를 넘지만, 중·저소득층(1분위, 3분위)은 절반가량이 집이 없다.

여섯 번째 키워드는 '전세'. 자산으로서 주택의 가치는 매매가격에서 주거서비스의 가치를 차감해 평가한다. 전세는 주거서비스의 가치를 반영하지만 갭투자 유인, 신규주택 공급 등에 의해서도 영향을 받을 수 있다. '매매가격/전세가격' 비율은 지방보다 서울에서 높고 그 변동폭도 크다.

마지막 키워드는 '공급·금융에 반응'이다. 주택공급의 증가는 자산가치를 낮추는 요인이다. 금리상승은 주로 서울 주택의 자산가치를 하락시켰다. 대출규제 완화는 서울지역 아파트의 자산가치를 높이는 반면 지방 아파트의 자산가치는 하락시키는 것으로 분석됐다. '서울 집중'을 유도하기 때문이다.

최열희 언론인