“공실 폭탄” 역대 최고치 기록한 수도권 지식산업센터 법원 경매

경기도에 70% 이상, 서울 성수동에서도 경매 건...건설사‧신탁사들 몸 사려

[일요신문] 수도권 내 지식산업센터(지산)의 무분별한 공급으로 심각한 공실 문제가 떠오른 가운데 수도권 지산의 법원 경매 진행 건수가 올 3분기 들어 역대 최고치를 기록한 것으로 조사됐다. 

경기도의 한 지식산업센터 1층에 들어선 공인중개사무소들. 사진=이강훈 기자

‘지식산업센터114’를 운영하는 ㈜알이파트너(대표 조지훈)가 15일 ‘일요신문i’에 제공한 ‘2024년 3분기 전국 지식산업센터 마켓리포트(시장분석 및 전망)’를 보면 올 3분기 수도권 법원 경매 진행 건수는 297건으로 2020년 1분기 이래 최고치를 기록했다. 올 1분기 182건, 2분기 290건에서 더 증가했다. 평균 낙찰가율은 서울과 경기, 인천 모두 68% 안팎을 기록했다. 

이 리포트는 “경기도 자족시설용지(도시지원시설용지)에 공급된 물량의 장기간 공실로 인해 경기도의 법원 경매 진행 건수는 계속해서 증가하고 있지만 낙찰율은 낮아지고 있으며, 반면 서울시, 인천시의 경매 진행 건수는 하락세로 전환됐다”고 설명했다. 

이어 “경기도 법원 경매 진행 건수가 수도권 지산 법원 경매 진행 건수의 70% 이상을 차지하게 된 원인은 2019년부터 2022년까지 단기간 무분별한 공급으로, 몇 년간 공실이 발생함에 따라 수분양자가 금융비용과 관리비를 감당하지 못했기 때문”이라고 진단했다. 

수도권 지식산업센터 법원 경매 진행 건수 및 평균 낙찰율. 그래픽=알이파트너 제공

공매가 진행되는 지산 개발사업 부지가 유찰되고 수의계약으로 전환되면서 리모델링을 활용한 지산이나 다른 용도의 개발을 검토하는 기관이 증가하고 있다. 

리포트는 최근 몇 년간 법원 경매 물건이 없었던 서울시 성동구 성수동까지 경매 물건이 나오고, 지역별로 우량 물건이 다수 출현함에 따라 입찰자 수도 소폭 증가해 서울시 중심으로 법원 경매의 인기가 살아날 것으로 예상했다. 

리포트는 향후 시장 전망으로, 서울의 경우 지역과 관계 없이 높은 분양가격의 신규분양 현장은 고전이 예상했다. 건축허가 후 장기간 착공 및 분양을 시작하지 못하는 개발사업은 금융비용을 감당하지 못하고, EOD(기한이익상실) 상황으로 몰릴 것으로 전망했다.

지산 냉각으로 전국적으로 발생한 잔금 납부 거부와 계약 해제 소송은 면적 증감, 준공기일 지체 등 계약상 결격 사유나 기망행위가 입증되지 않는 한 개발사의 승소로 일단락됐지만 할인해 시장에 나오고 있는 분양권이 인근 지역의 매매가격과 임대가격을 낮춰 불황기는 지속될 것으로 내다봤다.

영등포구, 금천구에서 입주가 끝났거나 입주를 시작하는 현장에서 계약금 포기나 분양가 20% 할인된 분양권이 매물로 나오고 있지만 이를 소화할 수 있는 투자자가 없어 해법을 찾으려면 시간이 다소 소요될 것으로 내다봤다.

지산 개발사업을 포기하거나 다른 용도로 사업을 전환하는 현장이 증가할 것이며 추가적인 금리 인하에도 건설사의 시공참여 거부와 신탁사의 보증거부로 브릿지론, PF전환이 더 어려워질 것으로 전망했다. 

경기도 고양시 향동지구의 지식산업센터 밀집지역. 사진 속 건물이 기사 내용과 직접 관계는 없음. 사진=이강훈 기자

경기도는 최근 고양시와 구리시, 남양주시, 평택시 등 택지개발지구에 건설된 지산의 공실 문제가 장기간 지속될 것으로 보이지만 개별 입지에 건설된 지산은 지역 내 수요 기반에 힘입어 임대료 하락은 불가피하더라도 공실 기간은 상대적으로 짧을 것으로 예상했다.

인천시는 청라지구 분양 현장을 제외하면 신규 분양 현장이 없지만 남동구에 공급된 제조업 중심 지산의 공실이 장기간 이어지고 있는 상태로, 적체된 공실을 해소하려면 상당한 시간이 필요할 것으로 전망했다.

이강훈 기자 [e-mail]