‘전세금 반환소송’ 이겼는데 돈 못 받는다?…“변제가능성 우선 확인”

소송 이후 실제 회수 위한 절차 뒤따라야…재산명시신청·지연손해금 청구 병행

[일요신문] 전세 사기를 우려하는 세입자들은 만일 보증금을 제때 받지 못하더라도 집주인을 상대로 '전세금 반환소송'을 제기해 법적인 판단을 받으면 상황이 모두 정리될 수 있을 것이라 믿는다. 그러나 승소한 뒤에도 보증금을 받지 못하는 경우가 적지 않다. 법원의 판결이 곧바로 보증금 지급으로 이어지는 것이 아니라 실제로는 임대인의 자금난이나 재산은닉으로 회수가 지연되는 일이 많기 때문이다. 

전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 회원들이 14일 서울역에서 대통령실 방향으로 전세사기 희생자 추모 및 특별법 개정을 촉구하는 행진을 하고 있다. 2024.05.14. 사진=최준필 기자

부동산 전문 엄정숙 변호사는 이에 대해 "판결문은 (임차인으로서의) 권리의 확인일 뿐, 실제 회수를 위한 절차가 뒤따라야 의미가 있다"며 "판결 이후 임대인의 재산 현황을 명확히 파악하는 것이 핵심"이라고 강조했다. 

승소하더라도 임대인의 재산이 이미 담보 설정돼 있거나 전세 보증금을 전부 충당하지 못하는 경우가 많다. 이럴 때 필요한 절차는 '재산명시신청'이다. 재산명시신청은 법원을 통해 임대인의 재산 내역을 강제로 공개받는 절차로 이를 통해 예금이나 부동산, 차량 등 자산 현황을 파악할 수 있다. 만일 임대인이 이에 응하지 않거나 허위로 자료를 제출할 경우 법원은 과태료나 감치(법원의 명령에 따라 일정 기간 동안 위반자를 유치장에 가두는 제재) 명령을 내릴 수 있다. 

임대인 자산에 대해 가압류를 신청할 때도 명확한 기준이 필요하다. 엄 변호사는 "임대 목적 부동산의 담보 가치가 전세보증금을 모두 담보하지 못할 경우에 한해서만 다른 재산에 대한 가압류를 보충적으로 고려해야 한다"고 설명했다. 목적 부동산의 가치가 충분하지 않다고 판단될 때만 제한적으로 활용하는 것이 원칙이다. 

임차인의 권리 보호를 위한 기본 절차로는 '지연손해금 청구'가 있다. 임차인이 인도 의무(임대차 계약이 종료된 후 임차 목적물을 임대인에게 반환하는 것)를 완료한 다음날부터 임대인의 지체 책임이 발생하며 이 시점부터 법정 이율(통상 연 12%)의 지연손해금이 붙는다. 엄 변호사는 "지연손해금은 단순한 위약금이 아니라 임대인의 지체로 인한 실질적 손실을 보전하기 위한 법적 장치"라고 강조했다. 

엄 변호사는 이어 "전세금반환소송은 판결로 끝나는 것이 아니라 '판결 이후 어떻게 회수할 것인가'를 설계하는 과정까지 포함돼야 한다"며 "재산명시신청과 지연손해금 청구를 병행하면 실질적인 보증금 회수가 가능하다"고 덧붙였다. 

김태원 기자 [e-mail]