전세보증금 일부 돌려 받아도 안심은 금물 “이사 전 임차권등기 필수”

잔금 못 받았는데 집주인에 열쇠 건네줬다간 ‘대항력 상실’

[일요신문] 전세보증금을 일부만 돌려 받은 뒤 전입을 먼저 빼거나, 집주인에게 열쇠를 급히 넘기는 세입자들이 적지 않다. "나머지 돈은 다음 세입자에게 받아 지급하겠다"는 등의 약속을 믿고 이사를 나갔다가 돈을 돌려받을 수 있는 '대항력'을 상실하게 될 수도 있어 주의가 요구된다. 

전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회와 시민사회대책위원회가 16일 오전 서울 여의도 국회 계단 앞에서 기자회견을 하고 있다. 2023.5.16. 사진=박은숙 기자

이 경우 이사 전에 임차권등기를 선행해 세입자, 즉 임차인의 '안전'을 법적으로 보장받을 수 있다. 부동산·민사 전문 엄정숙 변호사는 "전세보증금의 일부 변제가 이뤄졌다는 이유로 임차인이 안도하는 순간이 가장 위험하다"며 "잔액이 남아있는 한 분쟁은 진행형이고, 전입 해제나 열쇠 인도가 먼저 이뤄지면 임차인의 권리 연속성이 끊긴다"고 짚었다. 

전입신고 확정일자가 있더라도 전입·점유 공백을 메우는 효력이 제한적이기 때문에 보증금을 돌려받는 과정에서 우선순위의 뒤로 밀릴 위험이 커진다는 것이다. 이때 임차권등기로 지위를 고정한 뒤 전세금반환소송 절차를 밟아야 협상력이 유지될 수 있다. 

임대차가 종료되거나 종료가 임박했다면 이사 일정과 무관하게 임차권등기명령을 먼저 신청하고, 해지 의사 표시는 내용증명 등으로 증빙을 남겨야 한다. 이후 등기 완료를 확인하고 전입·점유를 해제하면 된다. 

임차권등기를 하지 않고 이사부터 진행하면 우선변제·대항력이 사라져 배당이나 압류 경쟁에서 불리할 수 있다. 반대로 등기로 임차인의 권리 연속성을 유지한 상태에서 소송을 제기하면 협상력은 높아지고, 판결 이후 집행 수단을 신속하게 가동할 여지도 넓어진다. 

열쇠 인수 인계서는 사진 또는 동영상과 함께 보관하고 잔액 미수분에 대해 전세금반환소송을 제기한 뒤 판결 이후 임대인에 대한 재산명시·채권압류·부동산경매 등 집행 로드맵을 미리 설계해야 한다. 엄 변호사는 "(전세금반환소송의) 승소 판결이 곧바로 현금화로 이어지지 않기 때문에 집행 단계까지 한 번에 설계해야 회수 기간과 비용을 줄일 수 있다"고 설명했다. 

전세보증금 전액 또는 잔금을 "곧 지급하겠다"는 임대인의 구두 약속에 대해서도 그 기한과 금액, 불이행시 조치 등을 담은 서면을 작성해야 한다. 조건이 이행되지 않을 경우 즉시 소송 및 집행 절차로 전환해 추가 지연을 차단하는 것이 원칙이다. 엄 변호사는 "임차인의 목표는 합의가 아니라 회수인 만큼 이사 전 등기, 증빙 정리, 소송·집행이라는 3단 고리를 끊김 없이 이어붙여야 한다"고 강조했다. 

김태원 기자 [e-mail]