윤석열 정부 대출 규제 정상화 방안 1일부터 본격 시행
우선 생애 최초 주택구매자는 주택 소재 지역과 주택가격 상관없이 LTV 상한 80% 적용받는다. 대출 한도는 최대 6억 원이다.
기존에는 생애 최초 주택구매자거나 투기·투기과열지구의 주택가격 9억 원 이하일 경우엔 LTV 50~60%, 조정대상지역의 주택가격 8억 원 이하인 경우 60~70% 적용해 대출한도 최대 4억 원까지 대출이 가능했다.
기존 주택 처분 기한도 6개월에서 2년으로 완화한다. 신규주택 전입 의무는 폐지된다. 1일 이후 주담대 약정을 체결하는 대출자들이 적용 대상이다.
그동안에는 규제지역 내 주택 구입을 목적으로 주담대를 받을 경우 기존 1주택자는 6개월 내 기존주택 처분해야 했고, 신규 주택 전입이 의무였다.
다만 시행일 이전 중도금 대출 시 신규주택 준공 이후 소유권 이전 등기일로부터 6개월 내 기존주택 처분 약정을 체결했고, 시행일 이후 잔금 대출 약정을 새로 체결하는 경우 완화된 규제로 적용된다.
주택구입 목적 외에 생활 안정 자금 등의 목적으로 실행되는 주담대도 완화한다. 현행은 보유 중인 주택을 담보로 취급하는 생활 안정 자금 목적 주담대 한도를 연 1억 원으로 제한 중이었다. 이 한도를 2억 원으로 완화하는 것.
DSR(총 부채 원리금 상환 비율) 적용이 배제되는 긴급생계용도 주담대 한도도 확대된다.
기존에는 긴급생계용도 주담대는 1억 원 한도로 여신심사위 승인에 따라 DSR 적용 배제가 가능 가능했다. 이번 개정으로 이 한도는 1억 5000만 원까지 확대된다.
다수의 민원을 초래했거나 실수요자가 불편을 겪었던 점들도 보완된다. 기존 주택 처분 기한이 예외적으로 연장된다. 현행에서는 기존주택 처분 기한에 예외 사유가 없었다.
이번 개정으로 천재지변·산업재해, 기존주택 소재 지역이 공공 재개발 지역으로 지정된 경우 등 불가피한 사유로 해당 기간 내에 기존주택 처분이 곤란한 경우 여신심사위 승인을 받아 기존주택 처분 기한 연장이 가능토록 허용된다.
또한 기존주택 처분약정 예외 사유가 명확화된다. 현행에서는 기존주택 처분 기한에 예외 사유 없었다. 하지만 세대 분리를 하지 않은 무주택자 자녀가 분가했을 때 1세대 2주택 해소 여부가 확인됐다는 전제하에 부모 명의의 기존주택을 처분하지 않을 수 있도록 처분약정 예외 사유로 명시된다. 단 대출 후 3개월 이내에 신규주택 전입 증명원을 제출해야 한다.
중도금·잔금대출 관련 예외 사항도 있다. 기존에는 준공 후 시가 15억 원을 초과할 것으로 예상되는 사업장에 대한 이주비·중도금대출 취급이 어려웠다. 이번 개정으로 준공 후 시세가 15억 원을 초과하더라도 수분양자의 이주비·중도금대출 잔액 범위 내에서 잔금대출 예외적으로 취급이 허용된다.
또한 규제지역 지정 전 다주택 수분양자의 경우, 동일 금융회사 여부 관계없이 중도금대출 범위 내 잔금대출이 허용된다.
규제지역 지정 이전에 중도금 대출받은 다주택자가 규제지역 지정 이후 중도금대출 잔액 범위 내에서 잔금 대출 시 ‘중도금대출을 받은 금융기관’에서만 가능했다. 이에 따라 중도금대출 취급 금융회사가 잔금대출을 취급하지 않는 경우 중도금대출을 상환해야 했다.
주택임대·매매사업자의 경우 기존에 보유한 주담대를 증액하지 않는다면 더 낮은 금리의 대출 상품으로 전환이 가능하다. 2020년 7월부터 주담대가 금지된 주택임대·매매사업자들이 이자 부담을 줄이기 위한 대환대출도 받기 어려웠던 점을 개선한 것이다.
박찬웅 기자 rooney@ilyo.co.kr