“무려 26% 깡통전세 의심” 전국 아파트 거래 경고등

부동산R114 “전세가율 80% 웃도는 거래 증가…특히 지방도시 주의보”

[일요신문] 매매 가격 대비 전세 가격이 매우 높아 이른바 ‘깡통전세’가 의심 되는 전국 아파트 거래 비중이 지난해 4분기 25%선을 웃돌면서 경고등이 켜졌다. 

부동산R114가 전국 아파트 실거래 자료를 분석해 매매 대비 전세 가격 비율이 80% 이상으로 ‘깡통전세’가 의심되는 거래 비중을 확인한 결과 지난 2023년 2분기 19.4%(2만 4152건 중 4691건)에서 4분기 25.9%(2만 1560건 중 5594건)으로 6.5%P 늘었다. 

서울시내 아파트 전경. 사진=최준필 기자

2023년 4분기 기준 전세가율이 80% 이상인 거래 비중은 비수도권(지방)이 수도권 보다 높았다. 비수도권의 경우 전북(57.3%), 충북(55.3%), 경북(54.2%), 경남(48.1%) 등에서 특히 높았고, 서울(5.1%), 경기(19.0%), 인천(19.9%) 등은 상대적으로 낮았다. 

전세와 매매 간 가격 차가 좁아지면 갭투자, 깡통전세 문제가 발생할 수 있다. 주택시장이 위축된 지방에서 전세가율이 높게 형성돼 있다는 점을 감안하면 갭투자 등 투자수요 활성화에는 한계가 있으며, 오히려 ‘깡통전세’를 경계할 필요가 있다.  

여경희 부동산R114 수석연구원은 19일 보도자료에서 “매매는 시세 대비 저렴한 급매물 위주로, 전세는 이전 대비 오른 가격으로 계약되고 있기 때문에 실거래가로 살펴본 깡통전세 비중은 실제보다 ‘과다’하게 계산될 수 있다”고 전제했다. 

여 수석연구원은 “다만 이런 주택은 전세금보증보험 가입이 제한되거나 보증금 반환이 어려울 수 있어 각별한 주의가 요구된다”면서 “아파트값 하락, 전셋값 상승으로 전세가율이 상승하고 있다는 점을 감안할 때 지방 소도시 중심으로 깡통전세에 대한 경각심을 가질 필요가 있다”고 조언했다.  

제공=부동산$114

한편 전국 아파트 매매와 전세간 거래가 격차는 지난 2023년 1분기 6847만 원에서 3분기 1억1587만 원으로 확대됐다가 4분기 들어 5325만 원, 올해(2024년) 1월 4332만 원으로 다시 축소됐다. 

2023년 4분기의 경우 매매와 전세 가격 차이는 서울 4억 6592만 원, 경북 427만 원, 전북 922만 원, 충북 1541만 원 등을 기록했다.

부동산R114는 국토부 실거래가 자료를 통해 분기별로 같은 아파트(동일 단지·면적)에서 매매와 전세 계약이 모두 1건 이상 체결된 사례를 찾아 실거래 최고가의 격차를 확인했다고 설명했다. 

이강훈 기자 [e-mail]