서울 오피스 거래 늘면서 공실률‧임대료 동반 상승…시장 향방 ‘주시’

강남권 빌딩 ‘1조 원’ 거래 나오며 활기…높은 임대료에 ‘외곽 이동’ 움직임도

[일요신문] 장기간 침체를 이어온 서울 오피스 거래 시장이 회복세를 보이기 시작했지만 공실률과 임대료가 동반 상승해 시장 추이를 지켜봐야 한다는 분석이 나왔다. 

서울 강남구 삼성동 일대 오피스 건물들. 사진=이강훈 기자

상업용부동산정보서비스기업 ‘쿠시먼 앤드 웨이크필드’가 22일 발표한 ‘2024년 3분기 서울 오피스 시장 보고서’를 보면 올 3분기 서울 오피스 거래 시장은 인플레이션(물가 상승)과 장기화된 고금리로 인한 침체에서 벗어나 회복세를 보이기 시작했다. 

3분기 서울에서는 총 10건의 오피스 거래가 성사됐으며 거래 금액은 약 3.9조 원에 달한다. 

특히 서초구 서초동 ‘더 에셋 타워’가 평당 4500만 원(매각가 1조 1042억 원)에 거래되면서 강남지역에 대한 투자자들의 높은 선호도를 드러냈다. 

이 보고서는 현재 안정적인 연 수익률과 금리 인하에 대한 기대, 주요 오피스권역의 임대료 상승이 맞물려 서울의 많은 오피스 매매 거래가 시도되고 있으며, 해당 거래들의 성사 여부가 올 4분기와 내년 상반기 시장의 향방을 결정할 것으로 내다봤다. 

서울 종로구 광화문 일대 오피스 건물들. 사진=이강훈 기자

한편 올 3분기 서울의 A급 오피스빌딩의 공실률과 임대료는 동반 상승했다. 평균 공실률은 지난 2분기 대비 0.2%p 상승한 3.1%를 기록했다. 임대료는 2분기 대비 0.9% 상승했다. 강남권역 오피스는 1.6%의 높은 임대료 상승률을 보였다. 

보고서는 임대료 상승 부담으로 재계약을 앞둔 일부 기업들이 규모를 줄이거나 외곽으로 이전할 것으로 예상했다. 국내 대기업 가운데 일부도 임차계약 재검토에 나서면서 향후 공실률에 추가적 영향을 미칠 수 있다고 전망했다.

광화문도심권역(CBD) 공실률은 3.1%로, 이번 분기 대형면적 계약이 다수 체결되면서 서울에서 유일하게 공실률이 하락했다. 코리안리가 본사 재건축에 따른 임시거처로 시그니처타워를 채택해 계약을 완료했다. 법무법인 세종은 ‘디타워 광화문’, 신한라이프는 ‘그레이츠 숭례’에 증평 계약을 체결했다. 지난 2분기 준공된 메리츠강북타워에는 코멘토가 이전을 결정했다. 그랜드센트럴은 일부 임차기업의 증평으로 건물 내 잔여 공실을 해소했다.

강남권역(GBD) 공실률은 3.0%로, 지난 2분기 대비 0.06%p 상승했다. 높은 임대료에 부담을 느낀 기업들이 감평하거나 권역을 이탈하면서 지난 3년간 0~2% 사이를 유지하던 강남권역 공실률이 처음으로 3%대로 올라섰다. 테헤란로 강남N타워는 티오더와 크레이버코퍼레이션이 각각 이전 계약을 체결했다. 비나우와 아이디어허브가 강남역 GT타워에 계약을 완료해 잔여 공실을 모두 해소했다. 또한 롯데월드타워에 입주했던 롯데온이 임차비용부담을 줄이기 위해 권역 내에서 이전한 것으로 알려졌다. 

여의도권역(YBD) 공실률은 지난 2분기 대비 0.2%p 상승한 3.4%를 기록했다. ‘Three IFC’에 디에스투자증권이, TP타워에는 우리종합금융이 증평 계약을 체결했다. FKI타워에서는 카버코리아가, SK증권빌딩에는 네오젠코리아가 입주를 결정했다. 리모델링 중인 원센티널(신한금융투자타워)의 일부 층이 이번 분기에 계약됐다. 잔여 층 계약 여부에 따라 향후 여의도권역 공실률에 미칠 전망이다.

서울 강서구 마곡 마이스 복합지구에 들어서는 신축 오피스 건물들. 사진=이강훈 기자

강서구 마곡권역은 대규모 오피스가 순차적으로 준공을 앞두고 있어, 입주가 완료되면 서울 서부지역의 대표 업무지구로 성장할 것으로 전망했다. 마곡지구에는 대규모 상업시설 ‘원그로브’가 지난 8월 말 준공했으며 ‘케이스퀘어 마곡’과 ‘르웨스트 시티타워’ 등이 순차 입주를 진행할 예정이다. 

이강훈 기자 [e-mail]