[박원갑의 부동산 읽기] 지가 우상향과 아파트 재건축의 경제학

‘낡은 아파트=재건축 가치’ 투자 공식 만들어져…수익성 최대 변수 ‘재초환 부담금’ 뜨거운 감자

[일요신문] 해방 전 일본으로 건너가 최근 방한한 재일 교포 K 씨. 그는 건물이 오래될수록 가격이 올라가는 한국의 아파트를 이해하기 어렵다고 했다. 일본에서는 집을 사용한 기간만큼 건물은 낡기 때문에 이에 상응하는 감가상각을 하는 것이 일반적이기 때문이다. 그는 “일본에서 땅값을 제외한 주택의 건물분은 팔 때 대부분 매입 당시 금액보다 적게 받는다”라고 말했다. K 씨가 이해하기 어려웠던 것은 한국의 독특한 아파트 재건축 문화 때문이다. 재건축에 대한 기대가 일본과 달리 한국 주택시장 구조를 바꾸어놓은 셈이다. 한 부동산학 연구에 따르면 준공 연수가 증가하면서 아파트 가격은 점차 하락하다가 12년을 기점으로 다시 상승했다. 아파트의 재건축에 대한 집단적 기대가 작동하면서 감가상각을 무시하고 오히려 가격이 오른 것이다. 이 과정에서 학습효과가 누적되면서 ‘낡은 아파트=재건축 가치’라는 투자 공식도 만들어졌다. 재건축은 단순한 집이 아니라 재산증식이라는 수단으로 자리잡은 것이다.

‘재건축 초과이익 환수제’에 따른 부담금이 재건축 사업의 수익성을 결정짓는 가장 큰 변수다. 서울 강남·송파구 일대 전경. 사진=연합뉴스

요즘은 ‘재건축이 돈이 된다’는 기대가 예전만 못하다. 과거 저층단지들은 그나마 용적률이 늘어나 재건축이 훌륭한 재산증식이 되지만 요즘의 중고층 재건축 단지들은 쉽지 않은 일이다. 이미 층고가 높아 용적률 증가 폭이 크지 않다. 원자재 값이나 인건비 급등도 또 다른 악재다. 중고층 재건축 단지 어디를 가 봐도 조합원 간 갈등을 빚지 않는 곳이 없다. 갈등의 원인은 다양하겠지만 가장 큰 원인은 바로 재건축을 해서 큰 수익이 안 될지도 모른다는 회의감과 불확실성 때문이다. 다시 말해 지가의 우상향에 대한 기대가 현실로 나타날지 확신하지 못해서다. 지가의 우상향은 시간이 지날수록 가격이 올라간다는 것이다. 사실 지가(가격)의 우상향은 부동산과 주식 등 모든 자산시장에서 통용되는 법칙이다. 지가(가격)의 우상향에 대한 기대가 없다면 굳이 자산에 투자할 이유가 없다. 자산시장이라는 것은 가격이 오른다는 기대가 있어야 존재할 수 있는 시장이다. 어찌 보면 부동산이나 주식이나 버블을 먹고 자라는 유기체인지 모른다.

따라서 재건축 사업은 지가(아파트 가격)의 우상향에 대한 조합원들의 믿음을 전제로 진행하는 것이며, 그 믿음이 클수록, 즉 기울기가 가파를수록 속도가 빠를 것이다. 하지만 기울기가 완만할 경우 재건축을 하면 수익이 생길 것이라는 믿음이 흔들리게 된다. 만약 기대가 지가의 우하향으로 바뀌면 상황이 심각해진다. 이런 상황에선 변화에 따른 손실을 회피하고 현재 상태를 유지하려는 ‘현상유지 편향’이 발동한다. 재건축 사업을 진행하는 것보다 오히려 그대로 놔두는 것이 훨씬 유리하다고 판단할 것이다.

요컨대 재건축은 기본적으로 시장 논리를 통한 주거환경 개선사업이다. 지자체가 적극적으로 나서 불량 주거 지역을 재정비하는 재개발과는 근본적으로 다르다. 재테크 사업이라는 성격이 더 강하다는 얘기다. 수익성이 재건축 속도를 결정한다는 것이다. 요즘 정부나 서울시가 재건축을 활성화하기 위해 정책적 지원을 아끼지 않고 있다. 복잡한 인허가 절차를 단축하도록 행정적 편의를 제공하는 게 대표적이다. 

하지만 재건축 사업의 수익성을 결정짓는 가장 큰 변수는 ‘재건축 초과이익 환수제(재초환)’에 따른 부담금이다. 조합원들은 재초환 부담금으로 재건축이 제대로 진행되기 어려우니 당장 폐지해야 한다고 역설한다. 강남구 한 재건축 조합원은 “수억 원씩 부담금을 내는 데 누가 재건축을 하겠느냐”고 말했다. 재개발과 재건축 모두 주거환경을 개선하는 사업인데 재개발은 개발 부담금을 물리지 않으면서 유독 재건축만 부과하느냐는 불만이다. 하지만 비강남 사람들은 이에 못마땅한 표정을 짓는다. 재건축은 비용은 사회화하고 이익은 사유화하는 만큼 일부라도 개발 이익 환수는 필요하다는 것이다. 재건축 개발 이익을 놓고 이처럼 조합원과 국민의 시각은 천양지차다. 재초환은 한마디로 단박에 풀기 어려운 ‘뜨거운 감자’가 되어버렸다. 도심에 주택을 공급할 수 있는 곳은 재개발과 재건축이 대부분이다. 과연 어떻게 할 것인가. 지금이라도 조합원과 국민적 시각을 절충할 수 있는 사회적 논의를 시작해야 하지 않을까 싶다.

박원갑 박사는 국내 대표적인 부동산 전문가다. 고려대 정치외교학과를 나와 건국대 부동산대학원 부동산학 석사, 강원대 부동산학 박사를 받았다. 한국경제TV의 ‘올해의 부동산 전문가 대상’(2007), 한경닷컴의 ‘올해의 칼럼리스트’(2011)를 수상했다. 현재 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원으로 활동하고 있으며 한국개발연구원(KDI) 경제정책 자문위원이다. 저서로는 ‘부동산 미래쇼크’,‘ 한국인의 부동산 심리’ 등이 있다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원 [e-mail]