신규 정비 구역 지정 확대, 청년 원가·역세권 첫 집 공급 등 국민 주거 안정 실현 5대 전략 발표
이번 대책을 통해 2023년부터 2027년까지 공급될 주택은 총 270만 호 수준이다. 인허가 기준 연평균 54만 호가 공급될 것으로 보인다. 국토부는 “다양한 규제 합리화와 절차 단축 등을 통해 민간의 주택 공급을 활성화하면서, 공공택지 등의 안정적 공급 기반도 지속 확충해 270만 호 공급계획을 차질 없이 추진하겠다”며 “우수 입지, 고품질 등 주거 상향 수요, 1~2인 가구 증가 및 주택멸실 등으로 인한 주택 수요에 안정적으로 대응해나갈 예정이다. 또한 장기적인 관점의 안정적·지속적 공급계획 추진을 통해 공급 기반 축소로 인한 시장 불안 재연을 방지할 계획”이라고 전했다.
먼저 재개발·재건축 사업 정상화 착수를 위해 신규 정비구역 지정을 촉진하기로 했다. 국토부에 따르면 2012년부터 2016년까지 전국 연평균 58.6곳이었던 신규 정비구역이 2017년에서 2021년 사이 34.6곳으로 감소하고, 서울의 경우 기존 구역 해제가 가속화하고 있다. 국토부는 향후 5년 동안 지자체와의 협력 강화, 제도개선 등을 통해 전국에서 22만 호 이상 신규 정비구역을 지정할 계획이다.
서울에서는 정비계획 가이드라인 사전 제시를 통해 구역 지정 소요 기간을 5년에서 2년으로 단축하는 신속통합기획방식으로 10만 호를 공급한다. 경기·인천에서는 역세권, 노후 주거지 등에 4만 호를 지정하며, 지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만 호 규모의 신규 정비구역을 지정해나갈 계획이다. 국토부는 이를 위해 10월부터 수도권∙광역시 등을 대상으로 추가 정비사업 수요조사에 착수하여, LH 등을 통해 사업 컨설팅 등을 지원하고 빠른 사업 시행을 유도해 나갈 예정이다.
이어 재건축 과정에서 발생하는 지나친 이익을 환수하고, 사업 자체를 저해하는 수준의 부담금을 적정 수준으로 완화할 예정이다. 올해 첫 부과가 시작되는 재건축부담금은 최근 집값이 크게 오르면서 부담금이 과도할 것으로 국토부는 예상한다. 2006년 도입 이후 한 번도 현행 부과 기준이 변경되지 않아서다. 국토부는 “현행 부과 기준을 현실화하고 1주택 장기보유자·고령자 등에 대한 배려방안을 마련하는 한편, 임대주택 공급 등 공익에 기여하는 사업장은 감면받을 수 있도록 할 계획”이라고 전했다. 세부 감면안은 9월 중으로 발표될 예정이다.
안전진단 제도 개선에도 착수한다. 국토부는 “2018년 3월 안전진단 규제가 강화된 이후, 신규 재건축이 과도하게 어려워져 도심 공급 기반이 약화하고 있으며, 주거환경 개선 및 주거 상향 수요 등에도 원활히 부응하지 못하고 있다”고 분석했다. 국토부는 구조안전성 비중을 합리적인 수준으로 조정해 재건축 사업의 문턱을 낮추고, 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 조정할 수 있도록 하고, 의무적으로 받아 왔던 공공기관 적정성 검토도 지자체 요청 시에만 시행토록 할 계획이다. 다만 시장 상황을 면밀히 모니터링하여 적용 범위·시행 시기 등에 대한 최적 대안을 연말까지 제시할 계획이다.
또한 정비 사업에 대한 전문성과 투명성 강화에도 힘쓸 계획이다. 국토부는 “일부 조합의 전문성·투명성 부족 등에 따라 정비 사업이 장기화해 이로 인해 조합원뿐 아니라 분양을 기다려온 수요자 피해도 발생하고 있다”며 “전문 개발기관인 신탁사의 사업 시행을 촉진해 정비 사업이 보다 체계적으로 추진될 수 있도록 하고, 조합 운영 등의 투명성을 강화하기 위한 지원 및 제도 개선 등을 추진한다”고 밝혔다.
국토부는 주민 희망 시 조합설립 없이 신탁사를 활용할 수 있도록, 신탁사 사업시행자 지정 요건을 완화할 계획이다. 또 주민·신탁사 간 공정한 계약 체결 및 토지주 권익 보호를 위한 표준계약서를 도입할 예정이다.
개발 이익의 적정 수준 관리를 위해 공급 주택의 일부는 공공임대 또는 공공분양으로 의무 기부채납하는 등 충분한 공공 기여가 이뤄질 전망이다. 필요시 이익 s상한제 도입도 검토될 것으로 보인다. 기존 공공 도심복합사업 후보지의 경우 기존 방식돼 유지하고, 예정 지구 지정 등의 후속 조치를 신속히 추진해 나간다. 다만 동의율 30% 미만의 호응이 낮은 사업장의 경우 공공후보지 철회 후 민간사업으로 전환을 검토한다.
국토부는 안정적인 중장기 공급 기반을 확보하기 위해 2023년까지 15만 호 내외에서 신규 택지 후보지를 발굴할 계획이다. 국토부는 “수도권·지방의 주거 수요가 높은 곳을 지정하되, 산업단지, 도심·철도 인접 지역 등을 중심으로 적정 규모를 발굴할 예정이며 철도역 인근 부지의 경우, 개발밀도를 높이고 주변부 연결성을 강화할 계획”이라고 전했다.
신도시 정주 환경도 개선한다. 3기 신도시 등은 2024년 6월 이전에 GTX-A 조기 개통하고 B·C노선을 조기 착공하는 등 주요 교통사업을 신속히 이행하도록 한다. 도첨산단 중복지정, 개발밀도 확대 등을 통해 경쟁력을 제고할 계획이다. 2기 신도시 등 기존 신도시 128개 지구는 교통 여건 개선을 위한 전수 조사를 실시하고 광역버스 신설, 출퇴근 전세버스 투입, 광역교통축 지정 등 맞춤형 개선대책을 마련해 나갈 계획이다.
1기 신도시의 경우, 연구용역을 거쳐 도시 재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 2024년 중 수립할 예정이다. 지방권은 광역 교통체계가 상대적으로 충분치 않고 도시 간 연결성도 부족하기에, 메가시티를 중심으로 광역철도 선도 사업과 방사형 순환도로망 구축 등을 가속화 한다.
지방 주거환경 개선을 위해서는 수도권 위주로 추진된 공공재개발, 공공도심복합사업 등을 지방의 사업 여건에 맞춰 개선한다. 농·어촌 등의 주택 품질 및 주거 환경 개선을 위한 노후주택 개보수 사업 등도 적극 추진한다.
반지하·고시원 등 재해취약주택에 대한 대책은 연말까지 종합적인 해소방안을 마련한다. 9월부터 관계부처·지자체와 해결책 마련을 위한 연구용역과 재해취약주택 및 거주자에 대한 실태조사에 착수한다. 재해 우려 주택에 대한 개보수, 정상 거처 이주 등을 추진한다. 재해취약주택을 우선 매입해 공공임대로 리모델링하고 지하층은 커뮤니티 시설 등 용도변경을 추진하는 한편 매입이 어려운 주택은 침수 방지시설, 여닫이식 방범창 설치비용 등 지원 추진한다.
또한 비정상 거처 거주자 우선 공급 확대하고, 도심 신축매입 및 전세 임대 물량 확대 등을 검토한다. 공공임대만으로 수요 충족이 어려울 경우 민간 임대 이주 희망 시 전세보증금 무이자 대출을 3000호 이상 지원하고, 주거급여 지원 확대 등 전반적인 주거복지망을 강화해나간다. 정비구역 지정요건 완화 등 정비사업 여건을 개선해 세입자 주거지원 강화 방안도 마련한다. 재해취약주택 인허가 제한 강화 여부는 주거복지망 확충 여력, 서울시 등 지자체 및 관계부처 의견 등을 종합하여 검토해 나갈 예정이다.
소규모 사업의 경우 정비에 대한 금융·세제지원 및 절차 간소화 등을 추진한다. 현재 단일 공동주택 단지에서만 추진 가능한 소규모 재건축을 연접 복수단지에도 허용하여 개발밀도를 높인다는 계획이다. 도시형생활주택은 1~2인 가구 수요 및 유연한 주거 공간 활용이 가능토록 총 세대수를 현행 300세대에서 500세대까지 늘리고, 투룸 비중을 현행 전체 세대의 50%까지 상향한다. 다만 교통 혼잡 및 주차난 방지 장치를 위해 상업, 공업, 준주거지에만 이를 허용하고, 증가한 투룸 세대에는 주차장을 세대 당 0.6대에서 0.7대로 강화한다.
주택공급 촉진 지역 제도 도입도 검토한다. 국토부는 “그간 집값 상승 시 규제지역 지정 등을 통해 수요 억제 위주로 대응했으나, 앞으로는 공급 속도 제고 및 신규 공급을 활성화하는 방식의 접근도 고려할 필요가 있다. 이에 따라, 인허가 감소 등으로 장래 공급부족이 우려되거나 노후 주택 등 가용지가 많은 지역 등을 대상으로, 도시규제 완화 등 인센티브를 적용하는 제도 신설을 검토한다. 다만 시장 영향 등에 대한 충분한 검토가 필요한 만큼, 연구용역, 지자체 의견수렴 등을 거쳐 구체적인 도입 방안을 검토할 예정”이라고 전했다.
단계별로 원활한 내 집 마련을 위한 주거 지원 프로그램도 제시했다. 먼저 청년 원가·역세권 첫 집 공급을 추진한다. 공공택지, 도심정비사업 용적률 상향 기부채납 물량 등을 활용해 건설 원가 수준으로 공급하고, 저리의 초장기 모기지를 지원한다. 청년 및 신혼부부, 생애 최초 주택 구입자 등에게 분양 기회를 제공할 계획이고 5년 거주 이후 공공에 환매가 가능하도록 할 계획이다. 다만 분양가가 시세 대비 크게 저렴한 점을 감안해 환매 시 수분양자는 매각 시세차익의 70%만 확보할 수 있도록 한다. 현재 3기 신도시 선호지, 도심 국공유지, 역세권 등 우수 입지 중심으로 총 50만 호 내외의 공급계획을 수립 중으로, 세부 공급 방안 등은 9월 ‘청년 주거지원 종합대책’에서 공개될 예정이다.
새로운 민간분양 주택도 도입한다. 해당 모델은 주택도시기금 등이 출자한 민간 리츠가 공급 주체로서, 수분양자는 분양가의 절반으로 최대 10년간 임대 거주가 가능하며, 나머지 절반은 분양전환 시 감정가로 납부하게 된다. 공공지원 민간임대 용지로 공급 예정인 기존 택지 중, 우수입지에서 시범사업에 착수하고, 수요자 호응 등을 보아가며 세부 모델을 확정, 도심 입지 등에도 확대해 나갈 계획이다.
국토부는 또 주택 품질 제고를 위해 층간소음에 강한 주택을 확대하고 주차 편의를 제고한다는 계획이다. 국토부는 “소음 완화를 위해 바닥 두께 강화 시 분양가 가산 등의 인센티브를 제공하는 한편, 소음저감 매트 설치 지원을 추진한다”며 “법정 기준 이상의 주차 편의를 갖춘 주택이 공급되도록 추가 비용은 분양가에 가산할 수 있도록 한다”고 설명했다.
또한 공공임대주택 및 공공분양주택 공급을 늘리고, 주거급여 지원도 단계적으로 확대한다. 국토부는 2022년 132만 가구에서 2027년까지 175만 가구로 확대하는 것을 목표로 삼았다. 이 외에도 공공임대주택 면적과 내·외부 품질도 개선하면서, 민간 분양주택 매입 후 임대주택으로 공급하는 사업 등도 추진한다.
원희룡 국토부 장관은 “이제는 공급 정책을 과거의 물량 위주에서, 주택의 품질, 정주 환경, 안전, 주거복지까지 합쳐 근본적으로 혁신해 나가야 한다”며 “앞으로도 양질의 충분한 주택공급으로 근본적 시장안정을 도모하고, 국민들께 내 집 마련의 기회와 희망을 돌려드릴 수 있도록 모든 역량을 집중해나가겠다. 금번 대책에 많은 법률 개정 과제가 포함된 만큼, 국민의 주거 안정 달성을 위해 국회 차원의 적극적 관심과 협조를 요청 드린다”고 말했다.
박찬웅 기자 rooney@ilyo.co.kr
