[박원갑의 부동산 읽기] 초고령사회 현명한 투자법? ‘도심 바라기’ 돼라

인구 쇼크로 부동산 시장 수축 불가피…젊은 회사원 북적이는 직주 근접형 입지가 상대적 안전지대

[일요신문] 내년이면 한국은 전체 인구 중 20% 이상이 65세 이상인 초고령사회에 진입한다. 일본은 이미 20년 전인 2005년에 초고령사회로 접어들었다. 한국과 일본은 여러모로 닮아있다. 우리나라 부동산 시장은 일본을 그대로 따라가지 않더라도 ‘수축’이 불가피하다. 개인적으로 저출생과 고령화에 따른 인구 쇼크는 지방은 2030년대, 서울과 수도권은 2040년 이후 현실화할 것으로 생각된다. 시기의 문제일 뿐 한국에 부동산을 보유하고 있는 한 어느 누구도 인구 쇼크로부터 자유로울 수는 없다. 먼 장래를 걱정하지만 막상 우리가 할 수 있는 일은 많지 않다. 다만 큰 흐름을 보고 합리적으로 대처를 하면 쇼크를 최대한으로 줄일 수 있다. 그래서 지금부터라도 서서히 준비를 하는 것이 좋다.  

우리나라의 저출생·고령화에 따른 인구 쇼크가 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 서울 아파트 단지 및 주택가. 사진=최준필 기자

부동산 비중을 줄이되 인구 쇼크를 덜 받는 ‘상대적 안전지대’에 부동산을 두는 것은 좋은 방법이다. 직주 근접형 수요가 많은 곳, 그리고 부가가치 생산성이 왕성한 곳이 유리할 것이다. 이들 지역은 바로 도심지역이다. 인구 쇼크의 완충 방안으로 도심 프리미엄을 이용하는 것이다. 그런데 필자가 주장하는 고령사회에서 도심이란 단지 입지상 도시의 중심부가 아니다. 도심은 부가가치 생산의 원천 공간이자 중심 공간을 일컫는다. 도시의 중심부에 있다고 하더라도 부가가치를 생산하지 않으면 진정한 의미의 도심이 될 수 없다. 또 몇 개의 오피스건물이 있다고 해서, 혹은 소규모 공장이 산발적으로 분포한다고 해서 그 지역이 도심이 되는 것은 아니다. 오피스건물과 공장이 집단화, 밀집화 형태로 존재, 그 지역의 성격을 규정할 정도가 돼야 도심의 범주에 들어간다.

예컨대 대규모의 디지털산업단지, 산업공단, 오피스타운이 대표적인 도심이 될 것이다. 이러한 기준에서 본다면 중심업무지구인 광화문이나 종로 등 전통적인 도심만 도심이 아니다. 한 도시에서 도심은 여러 곳에 있을 수 있다. 서울에서는 오피스가 밀집해 있는 마포, 성수, 여의도, 강남 테헤란로, 구로 디지털단지, 판교 테크노밸리 등도 도심이 될 것이다. 거칠게 말해 아침저녁 바삐 출퇴근하는 젊은 회사원들이 북적이는 곳이 도심이다. 도심은 유동 인구가 많고 오피스건물이 밀집돼 대체로 역세권에 자리 잡고 있는 것도 특징이다.  

앞으로 도심권 부동산은 인구 쇼크로 타격을 받는다고 해도 영향이 덜할 것이다. 주택시장에서 직주 근접형의 공간 소비 패턴이 정착하면서 배후 주거수요가 꾸준할 것으로 예상되기 때문이다. 부동산의 가치와 유동 인구 간 상관성이 높은 상가 빌딩도 도심지역에 있는 곳이 자산 보존 차원에서 유리할 것이다.

부가가치 생산의 중심 공간인 도심에서 멀어지는 부동산일수록 인구 충격을 심하게 받으므로 리스크가 큰 상품이 될 것이다. 나이 들어서 쾌적한 주거환경을 찾아서 교외로 탈출할 것이 아니라 오히려 도심으로 회귀해야 한다는 이유도 이 때문이다. 부동산을 도심에 놔둬야 적어도 손해를 덜 보기 때문이다. 교외나 시골로 꼭 가고 싶다면 집을 사서 이주하기보다 전세로 살아라. 도심에 있는 부동산은 두고 떠나라. 이것이 인구 쇼크로부터 내 부동산 자산을 지키는 좋은 방법이다. 한 번 더 주위를 둘러보라. 현재 어느 곳이 부가가치를 왕성하게 생산하는 곳인지, 그리고 앞으로 어느 곳이 도심 후보지가 될지를….

집이든 땅이든 부동산은 ‘새소리’보다는 ‘차 소리’가 들려야 가격이 오르는 법이다. 어찌 보면 부동산 자산관리에서 가장 중요한 것은 ‘도심 바라기’가 되는 것인지도 모른다. 마치 온종일 오로지 해만 바라보는 들판의 해바라기처럼 말이다. 앞으로 도심 가치의 중요성이 커지면서 ‘도심 회귀시대’를 넘어 ‘도심 몰입시대’가 올 것이다.

그런 점에서 인구가 줄어드는 시골의 논이나 밭 같은 땅에 재산을 묻는 것은 위험자산을 투자하는 것이다. 시골 땅은 부가가치 생산성이 많지 않은 데다 더욱 가속화하는 도시 쏠림 현상으로 활용도가 크게 떨어질 것으로 예상된다. 땅의 가치는 곧 개발 가치를 의미한다. 미래에 개발할 수 없다면 지리산 꼭대기의 땅이나 서울 한복판의 명동 땅이나 큰 차이가 없다. 토지는 개발 압력의 크기에 따라 값어치가 결정되는 것이다. 특별한 지역을 제외하고는 시골 땅을 자산 확보 차원에서 매입하는 것은 무모한 일이다. 땅도 인구가 몰려드는 곳, 부가가치를 꾸준히 생산하는 지역이 자산관리 차원에서 유리할 것이다. 토지시장에 대한 접근도 전원 지향적이 아니라 도심 지향적이어야 성공할 수 있다.

박원갑 박사는 국내 대표적인 부동산 전문가다. 고려대 정치외교학과를 나와 건국대 부동산대학원 부동산학 석사, 강원대 부동산학 박사를 받았다. 한국경제TV의 ‘올해의 부동산 전문가 대상’(2007), 한경닷컴의 ‘올해의 칼럼리스트’(2011)를 수상했다. 현재 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원으로 활동하고 있으며 한국개발연구원(KDI) 경제정책 자문위원이다. 저서로는 ‘부동산 미래쇼크’,‘ 한국인의 부동산 심리’ 등이 있다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원