“건물주 입지 분석해 입점 전략 세워준다”…거액의 비용만 받고 손놓은 경우도 많아
우리나라에는 1999년 이대 1호점을 시작으로 발을 내밀었다. 2021년 말 기준 우리나라 스타벅스 매장 수는 1639개다. 스타벅스는 우리나라 진출 20년 만에 연매출 2조 원을 달성하는 등 위상을 높이고 있다. 지난해 스타벅스코리아 매출은 2조 3856억 원으로 전년(1조 9284억 원) 대비 23.7% 증가했다. 지난해 영업이익은 2393억 원으로 전년(1644억 원) 대비 45.6% 올랐다.
스타벅스를 찾는 사람이 해마다 늘면서 스타벅스 주변 유동인구도 늘고 상권도 좋아진다는 것이 일반적인 평가다. 부동산업계 관계자들은 스타벅스를 보유한 건물의 가치가 상승한다고 말한다. 실제 스타벅스를 핵심 임차인으로 들여 수익을 낸 유명인은 많다. 대표적으로 방송인 박명수 씨 부부가 있다. 박 씨 부부는 2011년 10월 서울 성북구 동선동에 있는 한 건물을 29억 원에 매입했다. 이후 모든 층에 스타벅스를 입점시켰다. 3년 후 이들은 해당 건물을 46억 6000만 원에 매각해 17억 6000만 원의 수익을 냈다. 배우 하정우 씨도 마찬가지다. 하 씨는 2018년 7월 서울 강서구 화곡동의 한 건물을 73억 3000만 원에 매입했다. 이후 해당 건물엔 지하 1층, 지상 3층의 스타벅스가 들어섰다. 하 씨는 지난해 3월 119억 원에 이 건물을 매각해 약 45억 원의 수익을 냈다.
서울 광진구의 한 공인중개사는 “스타벅스는 입점 여부 판단시 구매력과 소비력이 좋은 곳인지 상권 분석을 까다롭게 하는 것으로 들었다”며 “스타벅스 입점 건물은 몸값이 뛰고 해당 건물 주변엔 새로운 가게들이 많이 생기면서 자연스레 상권이 활성화된다. 이러면 너도나도 스타벅스를 입점시키고 싶지 않겠냐”고 말했다. 업계엔 건물값을 올리고 주변 상권을 활성화시킨다는 의미로 ‘스타벅스 효과’라는 말이 나오기도 한다. 상황이 이렇다 보니 건물주 중에서는 스타벅스 입점을 바라고, 유치하기 위해 애쓰는 사람도 적지 않다.
스타벅스는 자사 홈페이지를 통해 신규 입점 신청을 받는다. 해당 홈페이지에 접속하면 △점포 구분(일반 건물에 입점 매장, 차량을 이용한 주문 가능 매장, 신축 단독 매장) △추천인 구분(임대인 본인, 부동산 등 대리인, 임대인 지인) △추천점포 주소 △희망 임대조건 등을 적어야 한다. 이후 신청을 토대로 스타벅스 관계자가 직접 해당 주소로 찾아가 입점 가능 여부를 살펴본다. 만약 신청 주소지에 스타벅스 입점이 가능하다고 평가되면 이후 홈페이지 신규 입점 신청자와 스타벅스 관계자가 만나 임대료 등의 협의를 진행한다. 스타벅스코리아 관계자는 "신규 입점 신청이 들어온 주소지를 찾아가 주변 상권을 살펴보고 투명하게 입점 여부 평가를 실시한다"고 말했다.
직접 신청 방법 외에 다른 사람 도움을 받기도 한다. 시장에서는 스타벅스 입점을 성공시키는 데 도움을 주는 이들도 있는 것으로 알려져 있다. 이들을 일명 ‘스타벅스 브로커’라고 부르기도 한다. 이들은 대체로 암암리에 움직여 일반인이 직접 찾아 문의하기는 쉽지 않다. 스타벅스 브로커를 소개받는 과정은 대부분 스타벅스 입점을 원하는 건물 또는 토지 소유주들이 온라인 커뮤니티, 부동산 관련 카페 등을 통해 이뤄진다. 건물·토지 소유주가 스타벅스 입점을 원한다며 부동산 커뮤니티에 글을 게재하면 브로커나 브로커를 아는 누군가 이메일 또는 쪽지 등을 통해 소개시켜준다.
진행하는 일도 구체적으로 알려진 바 없다. 업계에 따르면 스타벅스 브로커는 스타벅스코리아와 입점 논의가 마무리된 건물 또는 토지에 대한 부동산 정보를 제공하고, 입점이 완료되면 시공까지 전반적인 업무를 보는 것으로 알려졌다. 실제 스타벅스 입점을 돕는 데 성공했다는 A 씨와 접촉했다. A 씨는 최근 스타벅스 드라이브스루 매장 입점을 성공시켰다고 했다. A 씨에 따르면 스타벅스 입점 상담 요청이 들어오면 상담 요청자의 건물 또는 토지를 살펴본 후 스타벅스 입점이 가능한 곳인지 견적 작업을 실시한다. A 씨는 “당시 건물이 리모델링조차 어려운 오래된 건물이라고 판단해 재건축을 통해 스타벅스를 입점시키는 게 좋을 것 같다고 제안했다”고 언급했다.
일부 부동산 에이전트 운영자들이 스타벅스 입점을 돕는 경우도 있다. 에이전트 운영자들은 전문 지식 없이 억대 비용만 요구하는 일부 브로커와 자신들은 큰 차이가 있다고 한다. 에이전트 운영자들도 스타벅스 입점 상담 요청이 들어오면 견적을 내고 신규 입점 제의까지 직접 실시한다. 다만 구체적 입점 전략 없이 거액의 받는 일부 브로커와 달리 에이전트 운영자들은 부동산 입지를 고려해 전문적으로 상담을 해나간다고 설명한다. 한 부동산 에이전트 운영자는 “(브로커로 알려진 이들과 달리) 우리는 사업자를 내고 에이전트를 운영하며 스타벅스코리아 측과 입점을 위한 협의를 해나간다”고 말했다.
입점을 위한 부동산 정보 제공 등 전반적인 입점 관련 업무를 하는데 비용은 1회 최소 5000만 원에서 최대 2억 원 정도인 것으로 알려져 있다. 하지만 입점 신청 과정에서 브로커가 비용만 받고 입점 상담을 구체적으로 진행하지 않는 경우도 종종 발생한다. 사기꾼이라는 비난이 나올 수밖에 없다.
앞서 스타벅스 입점을 돕는 사람들은 '브로커'라는 말에 반감을 나타낸다. 브로커의 사전적 의미가 '다른 사람의 의뢰를 받고 상행위의 대리 또는 매개를 하여 이에 대한 수수료를 받는 상인'으로 돼 있음에도 워낙 부정적 이미지가 강해진 명칭이기에 고개를 젓는 것이다. 합법적인 방법으로 컨설턴트를 해주는 자신들이 브로커라고 불릴 수 없다는 것이다. A 씨뿐 아니라 또 다른 스타벅스 입점을 도운 것으로 알려진 이들 모두 브로커라는 지칭을 부정했다.
스타벅스코리아는 브로커의 존재 여부를 알지 못한다고 선을 그었다. 스타벅스코리아 관계자는 "브로커 이야기는 처음 들었다"고 말했다. 법조계 관계자들은 본사에서도 상황을 자세히 모르고 있는 만큼 거액의 돈을 요구하는 브로커와는 접촉을 피해야 한다고 당부한다.
김예림 법무법인 덕수 변호사는 "부동산 시장에서 허위로 정보를 제공하거나 자신의 실적을 운운하며 컨설팅 수수료를 더 받으려는 브로커들이 있다"며 "이런 경우 사기죄가 성립된다"고 설명했다. 김 변호사는 이어 "스타벅스뿐 아니라 비공개적으로 활동하는 부동산 브로커들과 접촉하지 않아야 한다"며 "점포 입점을 위해 브로커와 접촉했다면 그가 제공한 정보가 맞는지 꼭 확인해야 한다"고 강조했다.
정소영 기자 upjsy@ilyo.co.kr