한·미 동시 금리 인하 기대감이 시장 반등세 견인…하반기 집값 상승 전망 힘 얻어, ‘불장’ 증시도 영향
6·27 대책은 대출규제가 핵심이라 자금력이 부족한 차주에게 영향이 크다. 부자일수록 근로 및 사업소득 외에 투자 및 금융소득이 많을 확률이 높다. 대출 규제의 영향에서 상대적으로 더 자유롭다는 뜻이다. 최근 집값 상승이 나타나는 지역도 이른바 ‘부자’들이 선호하는 서울 핵심 아파트다.
13일 한국부동산원 8월 첫째 주 주간아파트가격동향을 보면 6·27 부동산 대출 규제 이후 주춤하던 서울 아파트의 전주 대비 매매가격은 6주 만에 상승폭(0.12→0.14%)이 커졌다. 집값 수준이 높은 강남, 송파, 용산, 성동 등의 상승세가 여전히 가팔랐다. 강남(0.11→0.15%), 용산(0.17→0.22%), 성동(0.22→0.33%)은 전주 대비 상승폭이 커졌다. 송파(0.41→0.38%)는 폭이 줄긴 했지만 다른 지역에 비해서는 상승률 절대 수치가 여전히 컸다.
하반기 집값이 다시 상승할 것이란 전망도 힘을 얻고 있다. 주택산업연구원은 최근 국회 세미나에서 정부의 6·27 대책 효과가 3~6개월에 그치고 수도권을 중심으로 4분기에 집값이 급등할 것으로 예상했다. 올해 전국 주택 매매가격은 0.2% 하락하겠지만 서울은 3%, 수도권은 1.5% 오를 것으로 내다봤다.
부동산R114가 전국 961명을 대상으로 실시한 설문조사에서도 하반기 주택 매매 가격 상승을 예상한 응답자는 49%로 4년 만에 최고치를 기록했다. 주요 상승 요인으로는 ‘핵심 지역 아파트 가격 상승’(32.7%)과 ‘기준금리 추가 인하 가능성’(13.6%) 등이 꼽혔다. 금리가 내려갈 것이니 아파트값이 더 오르기 전에 미리 사겠다는 심리가 강한 셈이다.
최근 증시 온도가 높아진 것도 아파트 시장에 영향을 미치는 요인 중 하나로 지목된다. 통계를 보면 증시와 아파트 값은 상관관계가 아주 높다. 2010년부터 2025년 6월까지 코스피와 아파트가격지수 통계를 분석하면 전체 기간 동안의 상관계수는 0.908(1이면 완전 일치)로 두 시장이 거의 같은 방향으로 움직였음을 보여준다. 시기별 상관관계는 △2010~2015년 0.502 △ 2016~2020년 0.662 △ 2021~2025년 0.683으로 최근 더욱 높아지는 추세다.
지난 4월 최저 2284까지 밀렸던 코스피는 지난 7월 최고 3288까지 올랐다. 석 달여 만에 무려 65.8%나 치솟았던 셈이다. 이재명 대통령이 대선 유력 후보 때부터 ‘코리아 디스카운트’ 해소와 외국인 투자유치를 통해 국내 증시를 활성화하려는 공약을 강력히 주장하면서다.
새 정부 출범 이후에는 주주 친화적인 상법 개정이 이뤄졌고 배당소득 분리과세 등 세제 혜택도 논의되고 있다. 지난 13일 국정기획위가 제시한 ‘12대 중점 전략과제’에서도 코스피 5000 시대 도약이 AI 3대 강국 도약과 함께 경제 부분 최우선 주제로 꼽혔다.
미국 주식 시장이 오르면 국내 가계의 자산을 불려 부동산 구매력을 높이는 구조도 만들어지고 있다. 코로나19 이후 한국인의 미국 증시 투자 잔액이 증가한 결과다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 정책은 주식 시장뿐 아니라 한국은행의 기준금리에도 반영되며, 이는 다시 주택담보대출 금리를 움직여 부동산 시장의 유동성과 가격에 직접적인 영향을 미친다.
내년 5월 제롬 파월 의장이 퇴임하고 친(親) 트럼프 의장까지 취임하면 연준은 적극적으로 기준금리를 내릴 확률이 아주 높다. 한은도 9월부터 기준금리 인하에 나설 가능성이 크다. 정부가 경기부양을 위해 돈을 푸는 상황에서 금리까지 낮아지면 통화량은 증가하고 자산가격은 상승하는 게 일반적이다.
최열희 언론인
박호민 기자 donkyi@ilyo.co.kr