종부세 과세대상 한정적…다주택자는 ‘매도보다 증여’ 무주택자는 ‘이사보다 매수’
올해 종합부동산세가 고지되면서 갑론을박이 벌어지고 있다. 지난 11월 25일 송파구 일대 아파트 모습. 사진=연합뉴스
집을 가지면 세금 부담이 커지는데, 왜 집을 더 사려고 할까. 매수심리가 달아오르면 집값이 더 올라 보유세 부담은 더 높아질 수도 있다. 게다가 보유세 부담이 커진 다주택자들도 매물을 내놓기보다는 증여를 택하고 있다. 섣불리 팔아 양도세 폭탄을 맞기보다 이참에 자녀 등의 내집 마련에 일찌감치 나서는 모습이다.
#종부세 1인당 평균 세액 24만 원 상승
지난 11월 25일 국세청이 발표한 올해 주택·토지분 전체 종부세 대상은 74만 4000명, 세액은 4조 2687억 원이다. 지난해(59만 5000명·3조 3471억 원)와 비교해 각각 14만 9000명(25.0%), 9216억 원(27.5%) 늘었다. 특히 주택분 종부세 상승은 시세 상승을 반영한 공시가격 상승, 공시가격 현실화율 상향조정, 공정시장가액 비율 상향조정 등이 영향을 미쳤다.
올해 주택분 종부세 대상 66만 7000명 중 58.9%(39만 3000명)가 서울에 거주하는 것으로 나타냈다. 이들이 차지하는 세액은 1조 1868억 원으로 전체의 65.4%에 해당한다. 1인당 평균 세액은 지난해 278만 원에서 올해 302만 원으로 24만 원 늘었다. 더욱이 종부세 과세 대상은 공시가격 합산액 6억 원 이상이다. 1세대 1주택자는 9억 원까지 공제받는다. 이미 납부한 재산세액도 제외된다. 개인과세인 만큼 공시가격 9억 원 이상이라도 단일 공동명의의 경우는 종부세 과세를 피할 수 있다.
물론 매년 재산세와 종부세 부담이 늘어나는 것은 사실이다. 공정시장가액비율은 내년 95%, 내후년 100%로 오르고, 공시가격의 시가반영 비율도 2030년까지 90%로 오르게 된다. 그래도 재산세액은 전년 대비 30%의 증가폭 상한(종부세 대상자는 50%)이 존재한다. 늘어봐야 연 30%(종부세는 50%)다.
#다주택자 “차라리 증여하고 만다”
보유세 부담이 큰 경우는 다주택자이거나, 소득은 없는데 고가주택에 사는 1주택자다. 다주택자가 보유세 부담을 낮추는 방법은 소유한 주택수를 줄이는 것이다. 매도를 하게 되면 그야말로 세금폭탄을 맞게 된다. 다른 방법으로 증여가 꼽힌다.
현재 양도세 최고세율은 72%까지 올라 증여세 최고세율인 50%(과세표준 30억 원 초과)보다 높아졌다. 현재 증여세 과세표준 구간은 △1억 원 이하(세율 10%) △5억 원 이하(20%) △10억 원 이하(30%) △30억 원 이하(40%) △30억 원 초과(50%)로 구분돼 있다. 3.5~12%에 달하는 취득세 추가부담에도 불구하고 파는 것보다 물려주는 것이 나을 수 있다. 입지가 좋은 곳의 주택이라면 더욱 그렇다. 집값이 계속 오른다면 지금 팔고 손에 쥐는 돈으로는 미래 자녀가 독립할 때 비슷한 집을 살 수 없을 가능성도 크다.
게다가 세법 상 주택 증여를 받은 후, 5년 안에 매도하면 최초 취득가액을 기준으로 양도세를 낸다. 하지만 5년 후 매도하면 증여 당시 값으로 양도세를 부과해 수증자로선 세제 절감 효과를 누릴 수 있다.
지난 11월 25일 한국감정원에 따르면 올 들어 10월까지 전국의 주택 증여건수는 11만 9249건으로 2006년 관련 통계를 집계한 이래 가장 많았다. 특히 올해 2개월이 남은 상황에서도 연간 기준으로 종전 최다 기록인 2018년 주택증여 11만 1864건을 넘어섰다. 이 중 아파트는 7만 2349건으로 이 역시 2018년 연간 기록(6만 5438건)을 크게 웃돌았다.
특히 서울 아파트 증여는 1만 9108건으로 첫 연간 2만 건 돌파를 눈앞에 두고 있다. 고가 아파트가 많은 강남 3구(강남·서초·송파구) 아파트 증여 건수(5726건)는 서울 전체의 30%를 차지했다. 또 강남 3구에서 발생한 원인별 거래(매매·판결·교환·증여·분양권·분양권전매·기타소유권 이전 등) 가운데 증여 비중은 22.7%로 역대 최고치를 기록했다. 서울과 전국의 증여 비중도 각각 13.4%, 5.7%로 2006년 통계 집계 이래 가장 높은 수준인 것으로 나타났다.
서초구 반포동 공인중개업소 관계자는 “올 들어 다주택자 가운데 세 부담에 증여에 나선 고객이 정말 많았다”면서 “8월 증여 취득세율이 크게 늘면서 그 전에 상당수는 미리 증여 절차를 마쳤다”고 말했다. 이어 “보유세 부과 기준일이 매년 6월 1일이기 때문에 내년 5월까지 추가 증여에 나서거나 똘똘한 한 채로 매물을 정리하는 등의 움직임이 나타날 것”이라고 내다봤다.
#무주택자 “이사도 모두 돈, 차라리 사고 만다”
임대차 3법으로 세입자 권한이 강화됐지만 또다른 이면이 존재한다. 한 차례 의무 연장한 이후, 즉 거주한 지 4년 뒤에는 거의 무조건 집을 비워줘야 할 가능성이 커졌다. 집주인 입장에서는 일단 내보내야 임대료를 5% 이상으로 높일 수 있다. 임차인 권리가 강화되면서 임대인의 계약기준도 까다로워졌다. 쉽게 말해 집 구하기가 쉽지 않다.
집을 구해도 이사 비용이 상당하다. ‘복비’라고 부르는 중개비용은 6억 원 이하 0.4%, 6억 원 이상 0.8%다. 6억 원짜리 전세면 240만 원, 9억 원짜리 전세면 320만 원이다. 이사 비용도 수백만 원이다. 강화된 대출규제를 기준으로 전세대출도 다시 받아야 하고, 그에 따른 보증비용도 감당해야 한다. 한두 푼이 아니다. 정부의 공급대책이 양질의 민간주택이 아니라 비선호지역 개발이나 공공임대에 치우치고 있어 지금이라도 집을 사는 것이 낫다는 평가를 내릴 만하다.
권대중 명지대 부동산학 교수는 “정부가 전세대책으로 내놓은 공공임대 공급 확대는 전세난을 겪고 있는 3~4인 가구 수요에는 맞지 않다”며 정책 효과가 없을 것으로 내다봤다.
실제 서울에서는 아파트 금액이 비교적 저렴한 자치구를 중심으로 매매가격 상승이 가파르다. 부동산 정보제공 업체 ‘경제만랩’이 KB부동산의 주택가격동향을 살펴본 결과, 올해 1월 노원구의 3.3㎡(약 1평)당 아파트 평균매매가격은 2278.7만 원 수준이었지만, 10월에는 2849.9만 원으로 나타나 25.1% 상승률을 기록했다.
강북구의 3.3㎡당 아파트 평균매매 가격도 올해 1월 2042.7만 원이었지만, 10월에는 2544.8만 원으로 올해에만 24.6% 올랐고, 성북구도 같은 기간 2501만 원에서 3105.5만 원으로 24.2% 상승했다. 이 외에도 동대문구의 3.3㎡당 아파트 평균매매가격은 올해 1월 2586.3만 원에서 3147.2만 원으로 21.7% 상승했고, 도봉구와 구로구도 각각 21.4%, 20.9%로 올라가면서 올해 아파트 평균매매가격 상승률이 20%에 달했다.
최열희 언론인
