사실상 갭투자 가능? 토허제 구역 주택 거래 숨통 트일까

정부 “무주택자 신분 매수자는 기존 세입자 계약 만기까지 실거주 의무 유예”…‘세 끼고 매수’ 틈 열어 다주택자 매물 처분 유도

[일요신문] 정부가 토지거래허가구역 내 주택 거래 규제를 일부 완화해 무주택자에 한해 임차인이 거주 중인 주택을 매수할 수 있는 길을 열어주기로 했다. 주택 매수자의 실거주 의무를 기존 거주 세입자(임차인)의 계약 종료 시점까지 유예하는 예외 규정을 신설하는 것이다. 그동안 토지거래허가구역에서 사실상 거래가 막혀 있던 ‘세 낀 주택’에 대해 조건부 매매가 가능해지면서 해당 조건을 이용한 무주택자들의 주택 매수가 이어질지 관심이 쏠린다. 

서울시내 전경. 사진=이강훈 기자

구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 10일 청와대에서 열린 국무회의에서 관련 규정 신설 계획을 설명하면서 “시장 상황을 감안해 임차인이 임대하는 기간은 실거주 의무를 유예하고, 다만 임차 기간이 끝나면 반드시 실거주하도록 해 걱정을 덜어드리겠다”고 말했다. 

지난해 10월 15일 시행된 ‘주택시장 안정화대책’으로 현재 토지거래허가구역에서는 주택을 매수할 경우 매수자가 일정 기간 내 반드시 실거주 입주해야 해 임차인이 살고 있는 주택은 매매 거래가 어려웠다. 

정부는 이러한 조건에선 다주택자들의 주택 처분 역시 어렵다는 지적에 공감해 예외 규정을 신설하기로 했다. 실거주 의무 적용 시기를 미뤄주기로 한 대상은 무주택자로 한정되며 매수자가 매매 계약 시점에 기존 임대차 계약이 아닌 신규 임대차 계약을 체결하거나 계약 연장을 통해 비실거주 상태를 유지하는 것은 허용되지 않는다. 정부는 “기존 임차인의 주거 안정을 보장하면서도 주택 거래가 정상적으로 이뤄질 수 있도록 제도를 조정했다”고 밝혔다.

시장에서는 이번 조치로 무주택자가 기존 임차인의 보증금을 승계하는 방식의 사실상 ‘갭투자’ 매수가 가능해졌다는 점에 주목하고 있다. 기존 임차인 계약 기간이 1년 넘게 남았을 경우 매수자 입장에서는 실거주 입주까지 상당한 시간을 확보할 수 있는 이점이 있다. 반면 임대차 계약 만기가 수 개월 규모로 얼마 남지 않은 주택의 경우 실거주 유예 효과도 제한적이어서 매수자 입장에서 매수 매력이 크지 않을 수 있다. 

서울시내 주택가 전경. 사진=이강훈 기자

 정부는 이날 다주택자 양도소득세 중과 유예 관련 보완 조치도 함께 발표했다. 정부는 앞서 5월 9일로 제시한 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점까지 불과 3개월이란 짧은 시간이 남은 점을 감안해 해당일 이전 매매 계약을 체결한 건에 대해서는 잔금 지급이나 등기 이전이 일정 기간 이후 이뤄지더라도 중과 배제 혜택을 적용받을 수 있도록 했다. 매도자가 잔금‧등기를 완료하기까지 시간 부족을 이유로 매도 거래를 포기하지 않도록 하기 위한 조치다. 

기존 조정대상지역인 강남3구(강남·서초·송파)와 용산 등 4곳의 경우 잔금·등기에 4개월 유예(9월 9일까지)를, 지난해 10·15 부동산 대책으로 신규 토지거래허가구역이 된 서울 21개 자치구와 경기도 12개 지역은 6개월(11월 9일까지) 유예기간을 부여하기로 했다. 구 부총리는 “다주택자 중과세 유예는 5월 9일 확실하게 종료된다. 5월 9일까지 계약을 서둘러주길 바란다”고 덧붙였다.

이강훈 기자 [e-mail]