내년이 더 걱정…부동산 PF 부실, 국내 경제 ‘발등에 불’

‘악화우려’ 평가받은 정상 사업장 23조 원 규모…고환율 고금리 속 경기 침체로 건설사 위기감

[일요신문] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 새해에도 우리 경제를 계속 위협할 전망이다. 정부의 2차 사업성 평가에서도 상당한 부실이 새롭게 드러났다. 부동산 PF 문제가 해결되려면 수요가 늘어 부실 사업장이 정상화되어야 한다. 미국의 고금리가 지속될 가능성이 커지면서 부동산 PF 부실 해결에 가장 중요한 국내 경기회복도 기대하기 어렵게 됐다. 주택공급 차질로 전월세만 오를 가능성도 제기된다.

2025년에도 부동산 PF 부실 우려는 쉽게 가라앉지 않을 전망이다. 서울 시내 한 아파트 건설 현장 전경으로 기사의 특정 내용과 관련없다. 사진=최준필 기자

정부는 지난 12월 19일 9월 말 기준 부동산PF 사업성 평가결과를 공개했다. 지난 9월에는 6월 말 기준으로 연체나 연체 유예가 이뤄졌거나 3회 이상 만기연장한 곳을 대상으로 한 결과를 발표했었다. 당시 평가 결과는 총 33조 7000억 원 가운데 ‘유의’ 7조 4000억 원, ‘부실우려’ 13조 5000억 원이었다. 이번 평가는 지난 번처럼 불량 사업장이 아닌 정상 사업장을 대상으로 이뤄졌다. 그럼에도 대상 210조 4000억 원 가운데 ‘유의’가 8조 2000억 원, ‘부실우려’가 14조 7000억 원이나 됐다. 악화우려(유의+부실우려) 비중이 무려 10.9%다. 

유형별로는 금융시장 안정과 수요회복 없이는 정상화가 쉽지 않은 브릿지론과 토지담보대출, 업권별로는 자본확충이 쉽지 않은 저축은행과 상호금융(새마을금고 포함)의 상황이 여전히 심각했다. 저축은행과 상호금융은 이번 평가결과 PF부실(고정이하여신비율)이 각각 28.9%에서 29.2%, 16.2%에서 21.3%로 크게 높아졌지만, 부실에 대비한 대손충당금은 소폭 늘어나는 데에 그쳤다.

금융당국은 ‘유의’ 사업장은 재구조화와 자율매각으로, ‘부실우려’ 사업장은 상각 및 경·공매로 조치할 계획이다. 관건은 얼마나 성과를 거둘 수 있을지 여부다. 6월 기준 악화우려 사업장 20조 9000억 원 가운데 10월 말까지 조치가 완료된 곳은 4조 5000억 원이다. 정부는 자체 목표(3조 8000억 원)보다 실적이 많다는 점을 강조했다. 정부 목표는 임의로 정한 수치다. 시장 상황에 따라 영향을 받을 수 있다. 

10월 이후 금융당국이 가계대출을 조이면서 주택 시장이 싸늘해지고 있다. 한국부동산원의 11월 주택가격동향조사 결과를 보면 수도권(0.22%→0.11%) 및 서울(0.33%→0.20%)은 상승폭이 축소됐고 지방(-0.06%→-0.09%) 집값은 하락폭이 확대됐다. 최근 비상계엄과 탄핵 국면에 미국 발 금리 쇼크까지 겹치면서 부동산 시장은 더욱 꽁꽁 얼어붙는 모습이다. 

특히 지난 12월 19일 서울 외환시장에서 원·달러 환율은 1450원을 돌파했다. 이날 미국 연방준비제도(Fed·연준)는 내년 개인소비지출(PCE) 물가지수 상승률 전망치를 지난 9월 2.1%에서 2.5%로 높였다. 그러면서 내년 기준금리 인하 가능 횟수를 기존 4차례에서 2차례로 줄였다. 연준이 3.75%~4%대 수준의 기준금리를 유지하면 한국은행도 현재 3%인 기준금리를 더 내리기 쉽지 않다. 고환율과 고금리가 계속되면 건설사들은 비용 부담에 공사를 시작하기 어렵다. 주택 수요자도 돈 빌려 집을 사는 부담이 크게 늘어난다. 원가는 오르는데 구매력은 약화되는 구조가 될 수 있다.

주택산업연구원(주산연)도 최근 개최한 ‘2025 주택시장 전망과 정책 방향’ 간담회에서 내년 집값은 전국적으로 0.5% 내릴 것이라고 내다봤다. 서울(1.7%)과 수도권(0.8%)의 매매 가격은 오르지만 그 외 지방에서 1.4% 하락할 것이란 관측이다. 주산연은 내년 상반기까지 경기 침체는 가속할 전망이고 비정상적인 주택담보대출 고금리와 대출 규제도 지속될 가능성이 크다고 전망했다. 다만 공급 감소와 수요 위축에도 불구하고 집값이 크게 떨어지지는 않을 것이란 예측이 나온다. 입주 물량이 감소하고 1기 신도시 재건축도 시작된다. 서울과 수도권을 중심으로 매매까지는 어려워도 전·월세로 주거 수요가 몰릴 요인은 충분하다.

서울 한 부동산 중개업소 모습으로 기사의 특정 내용과 관련없음. 사진=최준필 기자

한편 부동산 PF 정상화를 주도해야 할 건설사들의 경영난 우려도 커지고 있다. 건설산업지식정보시스템에 따르면 올 들어 11월까지 부도를 신고한 건설업체(당좌거래정지 당시 폐업 또는 등록 말소된 업체 제외)는 27곳이다. 지난해 같은 기간(13곳)보다 2배 이상 늘었고 연간으로는 2019년(49곳) 이후 최대다. 내년에는 더 늘어날 전망이다. 한국건설산업연구원이 집계한 올해 건설투자는 전년대비 마이너스(-) 1.4%다. 내년 전망은 더 깊은 -2.1%다. 

4대 시중은행의 건설업 대출 평균 연체율도 1분기 말 0.78%에서 2분기 말 0.5%로 낮아졌지만 전년 동기(0.38%) 대비 0.12%포인트(p) 높다. 2금융권은 악화일로다. 오기형 더불어민주당 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 ‘신협 부동산·건설업 대출 현황’에 따르면 지난 6월 말 기준 건설·부동산업 대출 연체율은 각각 11.38%, 9.44%다. 1년 새 건설업은 4.16%p, 부동산업은 3.51%p 급증했다. 금리가 다시 오르면 연체율이 높아지고 부도 확률도 덩달아 높아질 수밖에 없다.

최열희 언론인